隨着城鎮住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環境、社區秩序的要求越來越高，與居住相關的各種消費需求越來越多，住房成爲大多數居民家庭的主要財產及財富積累的主要形式。居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求，同時也產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要。
近年來，xx市區的物業管理工作，在市委、政府的大力支持下，經過社會各界的共同努力，物業管理以規範發展爲主題，以滿足業主、使用人的多層次物業服務需求爲宗旨，以誠信履約爲倡導，以建立健全物業管理體制、規範物業管理行爲、提高物業管理水平爲重點，服務水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現，爲提高城市管理水平，改善人居環境發揮了積極作用。
但是也應看到，我市物業管理工作仍處於初級發展階段。我們結合深入學習實踐科學發展觀活動，與掛鉤聯繫點黨支部一起，成立調研小組，指定專人帶隊，深入市區各物業服務企業和金星鎮、勝利鎮及相關社區，走訪50多戶居民，對市區物業管理工作進行了詳實的調研。
一、xx市區物業管理工作面臨的主要問題
（一）社會評價方面：一是行業社會地位不高。社會普遍認爲物業服務屬於簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差。二是行業偏見普遍存在。社會上有一部分羣衆把業主與物業服務企業之間的關係看作是僱傭關係或主僕關係，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業。三是輿論導向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對於物業服務行業的正面報道少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皁白，肆意誤導業主，給行業造成很大負面影響。四是物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。
（二）政府監督方面：一是地方立法跟不上，相關政策不配套。相關部門對物業管理不夠重視，對行業發展不夠關心。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協調和執法不力，與相關部門關係不夠順暢。政府協調工作不夠及時也不到位，缺位和執法不力，與市區供水、供電、供氣、供暖等相關部門協調不力。三是物價部門執行政府定價（指導價）適用過寬。我市的住宅小區物業服務費收費標準是20xx年制定的，最高一級的收費標準爲0。44元/㎡月，最低的只有0。10元/㎡月，企業怨聲載道。四是現行稅賦政策不合理，對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，企業經濟負擔重。
（三）開發建設方面：一是建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業管理帶來隱患和糾紛。開發單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問題、轉嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質量問題突出。二是利用物業服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業服務費。有的開發單位並不是真正重視物業管理，而是利用物業管理爲開發項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，爲開發單位的自身利益服務。並且常常拖欠空置房物業服務費。三是住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業服務的難度。一些住宅項目，開發單位片面追求經營效益，壓縮配套設施項目，給今後物業企業入駐開展物業管理工作留下隱患。
（四）業主和業主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，業主公共意識普遍較差，業主參與物業管理的意識不強，業主不能自覺遵守管理規約和規定。二是配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，業主不配合、不支持物業管理，業主拖欠物業服務費問題突出，業主不按規定交納物業維修資金。三是業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務院《物業管理條例》設立的業主大會制度，《業主大會規程》規定了業主大會的運作程序，但在具體執行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒佈近6年時間，但真正落實業主大會制度的社區不多。四是業主委員會運作不規範，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業主委員會成立難，另一方面成立了業主委員會的小區，作用沒有充分的發揮。有的業主委員會運作不規範，有的業主委員會超範圍活動影響社區穩定，還有的業主委員會有特權化傾向，甚至個別業主委員會成爲物業服務企業對立面。
（五）物業服務企業方面：一是企業經濟效益較低，行業發展後勁不足。企業效益低、發展慢，發展後勁嚴重不足，連年虧損的佔70%以上。主要是由於物業服務費標準過低，也有部分原因是由於物業服務收費率低造成的。二是人員素質較低，專業人才缺乏。從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業缺乏規範管理和技術人才；從業人員整體素質不能適應物業管理髮展要求，服務意識差。市區物業管理從業人員中，70%以上來自轉制、轉崗、轉業和農村剩餘勞動力，其年齡、文化、專業知識、技能都需要進行結構性調整。一些從業人員責任心和服務意識不強，服務技能有待提高，面對物業管理服務活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務市場不成熟、行業競爭不規範。由於社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前尚未達到公開、公平、公正、誠實守信和健康有序的良好狀態。
（六）舊小區、散居樓院方面：一是房屋建設年代早，年久失修功能殘缺；二是小區配套設施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設施等問題；三是小區公共環境髒、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設施；四是私搭亂建嚴重，小區內臨時建築、違章建築多；四是低收入人羣集中，低保戶比例大，下崗、失業、企業退休人員多；五是人員成分複雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
二、對加強xx市區物業管理工作的幾點建議
物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，做到嚴格管理、科學管理、長效管理，針對xx市區的實際，我們提出如下建議：
（一）要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業管理工作關係到廣大居民的日常生活，關係xx社會的.穩定，關係到黨和政府在人民羣衆中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區、居委會和鄉鎮的陣地，經常地、持久地、反覆地深入機關、社區及大街小巷，認真宣傳《物業管理條例》、《物權法》和建設部有關物業管理方面的法律法規及市委、政府有關物業管理工作的有關要求，教育廣大黨員幹部和人民羣衆做學法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業主的自我約束、理性維權意識，真正形成齊抓共管物業管理工作的共識。
（二）要建立健全法規制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭着手。要在認真貫徹執行國務院《物業管理條例》的基礎上，儘快着手製定出臺符合我市實際的地方性法規、政策、規範性文件，及時調整物業管理工作中各種關係。如《物業管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業服務招投標管理暫行辦法》，以及《物業管理合同》、《管理規約》等示範文本。制定出臺xx市物業管理考評細則、等級評定、服務標準，並會同市物價部門重新覈定新的物業收費標準。二是要從自身抓起。要認真規範物業服務企業的職責，完善各項工作制度，根據物業服務合同約定的內容，明確權責。建立健全安全保衛、保潔、維修等服務工作崗位職責，制定完善《從業人員工作標準和考覈辦法》，規範物業從業人員行爲規則。三是要從外圍搭臺。明確鄉鎮、居委會及社區履行物業管理工作的職責，規範好《業主委員會成立程序》、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等示範文本，並落實到業主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。
（三）要切實加大輿論監督，建立長效管理機制。居委會、業委會、物業服務企業在小區中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業管理的主體，不論哪一方出現不規範行爲，勢必影響到整個小區物業管理水平的提高。一是要建立健全社會監督、輿論監督、媒體監督制度，在社區設立監督舉報箱，向社會公示監督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業服務管理與服務中的先進集體和個人，接受社會監督。二是要切實加強內部管理，加強對物業服務人員的政治思想、品質道德、愛崗敬業等教育，加強業務培訓，規範他們的言行。三是要建立健全考覈評比制度，完善激勵機制，充分發揮物業服務人員的主觀能動性，規範物業服務行爲，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業逐步走上制度化、規範化的良性發展軌道。
（四）要因地制宜管理物業，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區綜合整治改造、無人管理小區的接軌和早期開發房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結合目前市區體制實際，按照條塊結合、屬地管理原則，理順物業管理體制。建議由xx市區周邊鄉鎮和各社區對無人管理的舊住宅小區進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬採取政府補一點、公用設施運營單位投一點、原開發建設單位拿一點、居民出一點的解決辦法，努力改善舊小區環境和舊小區無人管理的現狀。
（五）要經常開展物業整治，認真清理衛生死角。一是要清理物業服務不到位的問題。每月開展一次小區衛生大清理活動，做到地面無雜物、牆面無牛皮癬、空中無飄浮物、垃圾箱內無堆積物、公共部位無堆砌物、死角部位無陳舊物。二是要規範物業服務企業硬件和軟件設施。協調解決物業服務企業和業主委員會辦公用房不到位問題，規範業主委員會的監督管理。三是要加大住宅專項維修資金的清繳力度，徹底清理物業管理費用拖欠問題。
（六）要認真疏理管理渠道，主動搭建和諧平臺。物業行政主管部門要及時向上級機關及相關部門反饋物業管理工作情況，定期與有關鄉鎮協調會商物業管理中遇到的問題，及時監督指導物業服務企業做好物業服務工作。要切實把前期物業服務招投標工作納入重要議事日程，在新建小區工程竣工驗收時，物業主管部門要嚴格對物業管理用房問題、公用設施設備的完善情況進行驗收，並督查移交相關資料。要從科學發展觀出發，緊密結合地域實際，及時與物價及相關單位會商，研究制定新的物業服務收費標準，爲物業服務企業和廣大人民羣衆提供便利。