在對融資租賃企業年報審計的實質性審計程序中，審計的重點是應收融資租賃款、未確認融資收益、減值準備及披露事項，那麼如何對融資租賃企業進行審計是審計人員關注的問題之一?
一、瞭解被審計單位及其環境
在業務承接階段，首先應該瞭解行業的發展狀況及與企業相關的法律等其他外部因素，委託的目的、時間要求等，經初步風險評價後決定是否承接該業務。
其次，瞭解被審計單位的性質。向被審計單位高管人員詢問被審計單位的所有權結構(屬於國有企業、外商投資企業、民營企業還是其他類型)、治理結構、組織結構、近期主要投資、籌資情況。向營銷人員詢問相關市場信息，如主要融資租賃客戶和合同、主要競爭者、客戶的類型、誠信情況、租金的支付及時性等。向董事長等高級管理人員詢問被審計單位實施的或準備實施的目標和戰略。向財務總監詢問被審計單位採用的主要會計政策、會計政策變更的情況、財務人員配備和構成情況等。查閱被審計單位管理層和員工業績考覈與激勵性報酬政策、分部信息與不同層次部門的業績報告等。
審計時還應取得並審查近三年年度審計報告和審計調整事項，如果報告類型爲非標準意見的報告，要關注保留事項的性質和對報告的影響程度。關注被審計單位是否有更換會計師事務所的現象。
二、瞭解業務流程，評價控制的設計並確定控制是否得到執行
瞭解被審計單位是否建立並執行了相關的融資租賃制度，比如《融資租賃業務風險管理實施辦法》、《融資租賃業務管理制度及操作流程》等。查閱被審計單位的股東大會、董事會會議和其他重要會議記錄，瞭解所審會計期間的重大業務活動，審閱融資租賃的授權批准手續是否齊全，並作出必要記錄。做好風險評估結果彙總表、識別的重大錯報風險彙總表、財務報表層次重大錯報風險總體應對方案表、特別風險結果彙總及應對措施表、對重要賬戶和交易採取的進一步審計程序方案。
針對瞭解的被審計單位長期應收款的控制活動，確定擬進行測試的控制活動。測試控制運行的有效性，記錄測試過程和結論。
三、根據測試結論，確定對實質性程序的性質、時間安排和範圍的影響
在對融資租賃企業年報審計的實質性審計程序中，審計的重點是應收融資租賃款、未確認融資收益、減值準備及披露事項，其他科目與一般企業審計程序相近或類似，不再贅述。
(一)融資租賃收入的審計
1.在審計時判斷一項租賃經營活動是否確實屬於融資租賃是審計的第一步，也是非常重要的一步
正常情況下，合同是確定租賃交易類型的依據。按有關法律規定，出租人和承租人之間應按照相關法律規定簽訂融資租賃合同。以融資租賃方式新購置和回租的資產，其所有人應爲該融資租賃資產的出租人，出租人與承租人之間按租賃關係辦理登記手續，審計時應取得當年的新簽訂的融資租賃合同。審覈合同時重點關注實質上是否屬於融資租賃。《企業會計準則第21號——租賃》規定，融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列一項或數項標準的，應當認定爲融資租賃：在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人;承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權;即使資產的所有權不轉移，但租賃期佔租賃資產使用壽命的大部分;承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值;租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
審計時，符合準則中的一項就可以認定爲融資租賃，反之則不能認定。例如某被審計客戶以土地使用權的融資租賃的形式放款，經覈對土地使用權證的原件發現土地使用權的權利人系融資租賃企業而非被審計單位(融資租賃公司)，所以審計時作了調整。實物的所有權沒有轉移到融資租賃企業，即使以融資租賃的名義放款並簽了融資租賃協議的資金，也只能作往來(其他應收款或長期應收款)覈算，利息收入也不能作爲融資租賃收入覈算，而只能作爲其他業務收入。
2.未實現融資收益的審計
《企業會計準則第21號——租賃》規定，在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作爲應收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔保餘值;將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保餘值之和與其現值之和的差額確認爲未實現融資收益。未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當採用實際利率法計算確認當期的融資收入。
對於融資租賃產生的未實現融資收益，根據合同，應進行如下檢查：檢查未實現融資收益的入賬金額是否正確，攤銷年限是否恰當，會計處理是否正確;檢查未實現融資收益本期是否按實際利率攤銷，複覈攤銷金額是否正確，相關的會計處理是否正確;檢查期末租賃資產的未擔保餘值是否發生變動，若有證據表明未擔保餘值減少的，相應的租賃內含利率是否已作正確調整，並將由此引起的租賃投資淨額的減少計入當期損益;如果未實現融資收益對應的長期應收款的收回存在問題，檢查未實現融資收益的會計處理是否恰當。
3.收入的確認
對於採用遞延方式、有融資性質的銷售形成的長期應收款，應取得相關的銷售合同或協議，檢查是否滿足確認銷售收入的條件;檢查合同規定的售價、每期租金、收款期等要素;檢查所銷售資產在銷售收入確認日的公允價值;檢查會計處理是否正確。
檢查承租人付款狀況，確認租金支出的`真實性。具體要審查承租人的付款憑證、銀行對賬單、款項用途、付款額、付款期限、銀行存款日記賬，檢查原始憑證內容是否完整、付款的授權批准手續是否齊全，覈對相關賬戶的進賬情況，並與租賃合同約定的條款進行覈對，以確定是否按合同規定的付款條件履約付款。
對租金收入實施截止測試，確定有無將應記入本期或下期的租金收入推延至下期或提前至本期。
現在的融資租賃企業基本在賬外都設有融資業務的臺賬。審計進場時必須取得類似臺賬、融資租賃合同，驗算覈對差額租金、年名義利率、實際內含報酬率;再將每筆的臺賬中應確認的收入與賬面已確認的收入覈對，如沒有差異則表明被審計單位收入確認正確。
(二)減值準備計提
重點關注被審計單位當年發生的律師費用是否與融資租賃業務相關，如相關要繼續取得法院的調解書、判決書或者雙方修改後的融資租賃合同，判斷計提的減值準備是否合理。
審計時還要關注各個承租戶是否按合同準時支付融資租賃款，如有拖延查明原因，關注是否有壞賬發生。
審計準則還要求檢查出租方減值準備的計提方法和比例是否符合制度規定，是否有授權批准，計提數額是否恰當，會計處理是否正確，前後期是否一致;檢查長期掛賬的長期應收款，判斷出租方是否利用長期應收款虛增利潤;檢查壞賬損失的原因是否清楚、是否符合有關規定、有無授權批准、相關會計處理是否正確。
(三)關注關聯方交易
關聯方關係的隱蔽性可能使關聯方交易成爲公司管理層操縱利潤的重要方式，所以要將審計的重點放在關聯方及關聯交易的識別上。審計人員應關注並檢查出租人和承租人是否存在關聯方關係，從雙方分別獲取關於關聯方關係的承諾書。對於屬於關聯方的，要注意檢查租賃業務是否經適當授權，並獲取承租方償債能力的信息，若承租方償債能力較弱，而出租方仍與其進行融資租賃交易，通常意味着雙方可能借此交易來調節利潤;檢查長期應付款中關聯方的餘額是否正常，如數額大或有其他異常現象，應查明原因;檢查出租人是否違反規定對每年應收租金全額計提壞賬準備。此外，審計人員還應向管理層索取書面聲明，包括：所提供的識別關聯方的資料是否真實、完整，會計報表對關聯方及關聯交易的披露是否充分等。
(四)附註中披露與融資租賃有關的信息
《企業會計準則第21號——租賃》規定，出租人應當在資產負債表中，將應收融資租賃款減去未實現融資收益的差額，作爲長期債權列示。出租人應當在附註中披露與融資租賃有關的下列信息：資產負債表日後連續三個會計年度每年將收到的最低租賃收款額，以及以後年度將收到的最低租賃收款額總額;未實現融資收益的餘額，以及分配未實現融資收益所採用的方法。
審計人員應檢查被審計單位的會計信息披露是否充分、恰當，還要審查對擔保事項的披露是否充分、恰當，確定承租方對或有事項的披露是否恰當。對於屬於關聯方的，應關注是否對關聯方及關聯方交易做了充分恰當的披露。