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摘要：隨着我國經濟發展水平不斷提高，人民對於美好生活的要求也不斷提升。物業服務是房地產行業的重要組成部分，物業服務在推動城市建設、促進社會和諧方面具有重要作用，物業服務的準公共產品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促進經濟發展、加強市場監管、進行社會服務、提供公共服務的職能，推動政府和社區共同合作參與社區物業服務能夠有效解決當前物業服務中存在的問題，提高物業服務水平，從而爲業主提供更優質的服務。
關鍵詞：政社合作；物業服務；路徑；
物業服務是一種具有代表性的準公共產品，單獨的市場機制不利於物業服務的發展，因此需要政府與市場的共同協作，制定科學的供給制度，加強物業服務的監管，從而提升物業服務的質量，豐富服務的內容，實現不同部門之間的協調。現有的物業服務企業數量較多，但是大部分的企業規模較小，經營效益不高。在物業服務過程中，無論是與行業的關係還是與業主的關係都存在一定的矛盾，企業服務時職責不明，崗位之間的界定也有所欠缺，導致物業服務中不斷出現矛盾與糾紛。造成我國物業服務問題現狀的因素較多，首先物業服務偏向於公益性的特徵，其次現有物業服務行業缺少規範的管理機制，整體服務水平不高，最後業主本身也是重要的影響因素。本文從政府與社會合作的角度，探究我國物業服務發展中的問題及原因。
1文獻綜述
目前，很多學者對政府參與社區物業服務進行了研究。重點分析政府在社區物業服務中的作用，認爲政府相關部門要能夠完善法律法規，發揮行政監管的作用。同時，中央政府、地方政府以及相關部門的物業服務主管機構要能夠發揮職能作用。在城市住宅區域的物業服務中，政府應該占主導地位，合理劃分權利並且下放到具體機構，從而提升資源的使用效果，推動政府角色的轉變，從政府主導變成有限政府，最終轉變成有效政府。政府主管部門要能夠不斷優化組織結構，推動法規、制度的構建，注重市場管理與監督。
政府在物業服務中要能夠起到管理與協調的作用，藉助於法律制度提升政府和行業的管理質量，行業還要能夠加強企業的指導，發揮行業對企業與市場的監管作用，構建良好的物業服務行業與市場氛圍。通過對社區物業服務相關文獻資料的整理與查閱，能夠爲我國保障性住房物業服務提供參考，同時能夠爲解決物業服務中的問題提供重要的參考依據。
在我國物業服務的實際操作中，仍然存在較多的問題，在此背景下，政府如何介入物業服務中至關重要，直接關係到物業服務行業的發展。本文從“政社合作”角度出發，對物業服務與政府職能的現狀進行了分析，同時從物業服務市場的建設、社區的自治、社區公共服務出發，提出政府有限度地介入到社區物業服務的策略。
2政社合作視閾下物業服務發展困境及原因
2.1政府缺乏對物業服務行業的制度供給
我國目前出臺的有關物業服務的法律法規主要爲《物業管理條例》以及《物權法》等，地方政府根據中央的文件配套頒佈了各個地方的物業管理辦法等規章制度。但在實際管理中，由於相關法律法規缺少詳盡的措施，執行力度不足。首先，關於業主委員會制度。在《物業管理條例》中，明確規定業主有權通過業主會議的方式選取出業主委員會。但通過分析《物業管理條例》可知，其中關於業主委員會以及業主權利的內容非常有限，沒有對成立業主委員會進行強制性的規定，因此在社區中包括房產與附屬設施、公共設施的財產權利代表缺失與缺位。與此同時，分析自治組織與政府職能部門之間的聯繫不難發現，政府部門以及自治組織的管理結構零散，常常出現政府職能部門重複審批、多部門重複管理以及管理凌亂等問題，進而造成業主委員會難以代表和維護業主的權益。
另外，由於行政部門與住宅社區所屬人民政府之間根據職責進行分工合作，共同擔負住宅社區服務中的指導與監督工作。但由於相關法律法規中未能明確各個部門的職責以及不同部門之間的協作關係，導致多部門之間職責重複或者缺失，執法中容易受到執法人員的主觀思維影響。其次，有關市場準入的政策制度。在物業服務行業中，市場中企業很少通過規範化的市場競爭獲取物業服務的條件，由於政府把控價格，導致行業中的市場競爭較弱。由於缺少政府對物業服務市場的科學管理，加上物業服務的招投標制度不嚴格等因素，最終形成了市場混亂、競爭不強的局面。
同時，房地產開發商與物業服務大多屬於同一家企業，項目的開發與物業服務未能夠明確區分，不利於物業服務市場的公平化競爭，同時還發生了各樣的問題。比如，房地產開發企業在開發過程中未能按照承諾提供園區設施、房屋質量不達標、產權存在問題、水電煤氣供應等問題。或者說開發商藉助於信息不對稱的優勢隱瞞問題，運用其強勢性的地位，逼迫物業服務企業接受存在問題的物業項目，進而將房地產開發中存在的問題轉嫁到物業服務過程中，將生產與銷售環節中的糾紛轉移到物業服務中物業與業主之間的糾紛，本應由房地產公司負責的成本轉移到物業服務中，導致物業服務企業權利遭到侵犯，同時還損害了物業企業的利益。最後，有關物業權。
物業服務中，與物業關係最爲密切的是“物權”。經濟水平在提升，人們的生活質量也在提升，業主在傳統的需求基礎上，還增加了商業性、娛樂性等方方面面的需求，業主是建築物所有權的權利主體，同樣也是物業服務中最爲關鍵性的主體。但是，在物業服務中，業主權利沒有得到充分的體現，越來越多的學者專家提出物業服務應該要尊重和保護業主的所有權。
2.2政府缺少對物業服務行業的系統化管理
現有的物業服務行政管理部門缺乏系統化組織結構，主要體現在兩個方面。首先，我國物業服務的歸口管理單位級別整體較低，在社區物業中未能夠發揮出協調與管理的職能作用。根據我國《城市新建住宅小區管理辦法》的第3條內容可知，房地產行政主管部門應該對社區管理的歸口管理負責。但在實際操作中，物業管理科中通常會設置少數幾個崗位，主要完成物業服務行業的`日常行政管理，但他們不能夠構建滿足合作、溝通、問題解決需求的平臺。
其次，物業服務中各個分管行政部門缺乏明確的職責劃分，同樣在《城市新建住宅小區管理辦法》的第3條中，規定了政府相關行政主管部門與社區所屬人民政府之間要能夠明確各部門的職責，並且要完成物業服務中指導工作、監督工作等工作。這條規定中，由於未能夠進一步的細分和明確，各個行政管理部門之間可能出現搶奪權益、推卸責任等問題。由於物業服務行業缺乏較高的系統化的行政管理部門，政府在物業服務中的指導與監督職能難以實現，同時街道辦事處未能做到對物業服務的指導和監督。由於社區物業服務企業很少與街道辦事處溝通，當街道辦事處傳達政府的指示和監督要求時，物業服務企業通常以敷衍的態度矇混過關。
2.3政府限制物業服務企業的市場價格
目前，我國物業服務行業的市場價格仍然沿用政府的定價，由物業服務企業在物價管理部門覈准、備案，市場中僅有少數企業通過降低價格的方式進入物業服務市場。結合我國物業服務的實際情況，政府制定的物業服務收費標準能夠滿足衆多業主的要求，但從市場角度來看，政府規定價格必將引起市場中供給的不平衡。
基於市場角度的物業服務供給關係分析可知，城市中多數住宅區對於物業服務仍然處於需求的狀態，與此同時，政府在制定和規範物業服務收費標準時，主要從政府行政角度出發的，也就是政府需要充分考慮傳統住房制度條件下的福利負擔和物業服務初期，住宅居民的想法和經濟承受力。基於此，政府制定的物業服務收費標準必然較低，這一現象影響了物業服務企業的生存與發展。因此，爲了適應物業服務企業的發展趨勢，政府在制定收費標準時應該充分考慮到市場的作用，並且在未來發展中，市場決定價格終將取代政府定價。
2.4政府缺乏同物業服務主體的協調
與發達國家相比較，我國的物業服務發展時間較短，在發展中出現了各種各樣的問題，同時出現了利益體之間的矛盾，不同城市之間的物業服務水平差異較大，物業服務模式還在不斷優化中。基於上述分析，政府要能夠發揮職能作用，實現物業服務行業的指導、扶持與協調。
首先，政府缺乏強有力的扶持力度。在政府與物業服務企業之間，物業服務協會發揮着橋樑的作用，其主要成員包括相關理論研究學者、物業服務的參與者、與物業服務相關的專家等。在我國的一二線城市中，均成立了物業管理協會，在物業服務行業的發展中，物業管理協會有着重要的影響意義，它滿足了物業服務企業以及政府有關部門的多樣化需求，爲物業服務企業的溝通構建了平臺，有效的對物業服務行業進行了規範，減少了物業矛盾數量，同時也解決了物業服務行業發展中出現的各類問題。但我國現有的物業管理協會缺乏強大的獨立發展能力以及強大的自律性，同時協會的自律性是現代化市場經濟條件發展中的首要條件，因此政府要能夠給予物業管理協會更多的權益與發展空間，滿足協會對人力、財力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能協調好與相關公共事業單位的關係。
目前，我國一大部分城市的供水、供電、供熱、供氣等公共事業單位的做法不符合《物業管理條例》的規定，他們採取由小區中物業服務企業代收相關費用，而不是直接向用戶收取費用。在收費中，相關公共事業單位並沒有承擔物業服務企業付出的勞動力與時間成本，與此同時，由於水電氣等總表與分表之間存在一定的差額，物業服務企業會將兩者間的差額以分攤的方式向用戶收取，而用戶卻不認可差額的分攤，反而認爲物業服務企業在賺取差額。另外，部分城市的水、電、燃氣、供暖等公共事業單位只負責收取費用，而相關設備的維護與維修的責任卻拒不承擔，導致物業服務企業的工作阻力較大。當發生此類現象時，政府職能部門應該發揮出監督與協調的作用，推動物業服務企業工作的開展。
2.5政府缺乏對物業服務主體的引導
物業服務行業中由於組織結構不完善，物業服務中缺乏主體意識，導致了物業與業主之間矛盾頻發，政府的職能也未能夠得到有效發揮。首先，在物業服務中，政府未能給予社會民間組織大力支持與扶持。物業服務企業是與普通大衆事先溝通的第一線組織，他們在交流中能夠獲取一手資料，能夠了解到大衆對於公共服務的需要，而政府職能的重要一點就是滿足公共的利益。其次，政府缺乏強烈的管理意識，因此物業服務中主體缺失。政府代表着公共權力，在物業服務中政府是具備法律作用的組織，在物業服務企業和業主之間的權威性、公信力較高，能夠發揮出監督管理與指導的職能作用，既能夠約束物業服務企業的管理行爲，還能夠協調各利益方的關係。政府在提供與管理公共服務過程中，更加着重於物業服務中的社會效益以及行政成本方面，因此在公共服務中，部分應由政府提供的服務轉嫁到社區或者物業方面，尤其是社區的建設，物業服務企業在提供物業服務的基礎上，還要完成應該由政府職能部門提供的服務，包括社區治安、社區宣傳等此類服務。政府應立足於長遠發展、整體發展思路，加強對物業的服務與監督。
基於政府的管理角度分析，政府未能制定出完善的法律制度，對物業服務的行爲進行保護與保障，同時由於政府定價制約了物業服務企業的市場化發展，另外由於政府缺乏對物業服務行業與市場的監督以及有效的指導，導致了上述問題的發生。因此，政府應提升對物業服務的指導與監督，從而推動我國物業服務行業的發展，提升社區居民的生活水平。
3政社合作視閾下政府介入社區物業服務的路徑
長期以來，政府未能在社區物業服務中發揮指導與監督的作用，因此社區在治理中出現了多種問題，物業與業主之間糾紛不斷。在此背景下，政府要能夠正確定位角色，高效地發揮出行政職能。通過前文對物業服務以及政府職能發揮現狀的研究，本文在政社合作的視閾下，爲構建和諧社區，針對政府在物業服務中的職能提出以下建議。
3.1完善物業服務法規體系
物業服務行業的發展離不開規範化的市場準則，因此需要政府基於行業特徵制定出完善的法律制度，同時要落實、執行法律。目前，我國一些地區制定出部分地方性的法規，政府也出臺了相關的物業服務法律法規，但是總體而言，未能夠形成一套體系的、完整的法律法規制度，少數規範性文件之間還有着矛盾，導致在實際管理中出現了無法可依、操作性較低的問題。關於我國物業服務方面的法律體系仍然表現出片面、零散等現象。爲推動我國物業服務行業的發展，政府要結合上述情況完善物業服務體系。
首先，政府要能夠對業主委員會的選舉流程進行規範。在我國《物業管理條例》中未對業主委員會的選舉進行明確規定，業主委員會的選舉也缺乏規範性。
因此，政府要能夠制定關於業主委員會選舉的相關法律條文，在業主委員會的選舉中要能夠注重業主自治原則的運用，既要約束業主委員會的行爲，避免不合格、能力弱、素質差的業主成爲業主委員會成員，同時還要避免物業服務企業或者房地產開發公司成爲業主委員會的操縱者。
其次，制定健全的物業服務企業市場準入規則。從目前我國物業服務行業來看，明顯存在着房地產開發與物業服務關聯的特徵。在我國《中華人民共和國公司法》中未具體、明確要求物業服務企業與房地產企業無產權關係的相關條款。爲了從法律角度避免物業與房地產關聯的情況，《中華人民共和國公司法》中應該要針對物業服務企業與房地產開發商之間明確規定兩者之間不得有任何產權關係。同時，在《物業管理條例》中，第24條規定應該加以完善，明確要求建設單位要遵循房地產開發與物業服務分離的原則，以招投標的方式選擇具有資質的物業服務企業。
3.2提高對物業的系統化管理程度
我國物業的行政管理機構缺乏系統化不足，而帶來的問題主要爲物業服務歸口單位級別低、難以發揮協調與管理的政府職能作用。爲構建物業服務綜合管理部門，政府要先構建多層次、多級別的物業服務體系，在市級、區級明確規定具體負責物業服務的政府部門，街道辦事處是政府的派出機構，要能夠發揮出指導與監督的職能作用，同時社區居委會作爲非行政管理部門，要在業主委員的選舉和運行中進行指導與監督，提升和規範社區物業服務中自治組織行爲的水平，降低與物業服務的糾紛發生率。另外，在對我國物業服務行政管理機構現狀分析中發現，物業服務中各個分管部門之間缺少協調，導致各部門職責權限不清楚，降低了其職能效用，因此，政府要能夠通過法律的形式，明確規定各部門之間的責任與權利。
3.3改善物業服務標準與定價方式
物業服務的標準是物業服務企業提供物業服務、收取物業費用以及業主享受物業服務的重要依據和考覈的標準，政府要能夠結合我國物業水平與價格的現實情況，制定出關於普通住宅小區物業服務標準，並且以此標準對物業服務企業與業主或者開發商簽訂物業服務合同、確定物業服務等級、約定物業服務項目、確定物業服務內容、測算物業服務價格進行約束和參考。與此同時，政府還要能夠結合物業服務行業的特點，建議物業服務企業結合使用“菜單式”服務形式，以住宅小區爲單位，物業收費標準應該取決於物業的環境設施與服務項目水平，業主可按照物業服務企業提供的服務類項目的水平選擇付費享受服務。這一收費方式更加的客觀、公正，同時在操作中提供了更多的便利性和選擇性。
3.4加強對物業服務相關主體的協調
首先，需要培養和選拔物業服務型人才。政府有關職能部門要通過多個方法培養和選拔優秀的物業服務人才。
一是，從發展物業服務教育而言，政府的建設主管部門、物業服務行業部門、行業協會應該進行探討合作，制定人才培養的計劃。在人才培養和選拔中，要能夠提供科研資金以及援助項目，完善物業服務學科的建設，成爲具備高影響力的學科，通過高校以及科研機構大力發展我國物業服務教育和人才儲備。
二是，構建健全的物業管理師制度。物業服務具有公共性、公益性以及多樣性等特點，因此政府要明確規定物業服務從業人員的行業准入準則，採取物業管理師考試的方式，提升物業服務行業從業人員的綜合素養，最終提升物業服務的水平。
其次，政府需鼓勵物業管理協會的發展。政府在物業服務中要能夠有準確的認知，認識到物業管理協會的作用，並且鼓勵協會的發展，推動行業的進步。政府相關部門不僅要能夠通過政策的方式明確物業管理協會的作用與地位，還要大力支持物業管理協會的各種活動，同時在物業管理協會的辦公、人力資源等各方面給予關心和扶持，適當地增強物業管理協會的獨立自主能力，推動協會的可持續發展。最後，政府要對市政公共事業單位的行爲進行約束和規定。
公共事業單位作爲政府提供公共產品與服務的供給機構，其行爲的規範與否之間關係到政府在物業服務中的形象與權威性。政府部門需加強對市政公共事業單位行爲的規範和約束，既要明確其權利，還要明確其義務，當公共事業單位要求物業服務企業代收費用和簡單維護設施時，要付給物業服務企業對應的費用。
3.5加強對物業服務相關主體的引導
第一，政府要加強引導社區居民樹立正確的物業消費理念。政府可通過與主流媒體、自媒體等合作，形成長期有效的溝通機制，向大衆宣傳物業服務的相關法律制度以及知識理論，在宣傳中還應該發佈一些正面的、積極的物業服務信息，引導大衆樹立正確的物業服務觀念。同時，政府要對住宅小區的物業服務市場進行規範，對於物業服務中違法、違規行爲要能夠加大懲處力度，預防物業服務公司的違法違規操作，轉變大衆對物業服務行業的認識。另外，政府要能夠積極運用物業管理協會，對於管理協會中認定的品牌公司和優秀人物進行表彰與鼓勵。
第二，政府要引導自治組織的公共流程。業主委員會是物業服務中重要的自治組織，它代表了業主的集體利益，是完成業主與物業、業主與政府、業主之間交流的重要渠道。因此，優化業主委員會組織非常重要，可從3個方面來實施：
一是，制定完善的備案制度，創造支持性的法律與制度管理氛圍。業委會的合法性需要基於並落實備案制，業主的條件轉換成條件，需要業主們選舉產生委員，構建業委會。業委會的選舉和產生，政府要能夠對房地產商、物業服務企業、居委會街道辦事處等羣體進行職責限定。
二是，引導社區業主形成公共意識。業委會要能夠引導業主以其他羣體對社區形成良好的認同感與歸宿感。因此，政府要能夠對《物業管理條例》進行完善，尤其是第12條，要能夠完善業主大會的會議形式。爲推動業委會的發展，應該取消書面徵求意見的方式，通過集體討論的方式，只要參與大會的人數超過業主法定人數的一半就可召開，同時要對業主的大會規則以及討論的範圍加以規範和限制，藉助於意見的發表與討論形式，達成共識，利於業主的知情與遵循。
三是，提升基層組織對業委會的指導、支持與監督能力。業委會與物業服務企業要能夠開展工作，物業服務企業、業委會中的負責人要根據相關程序進入居民的支部領導班子的渠道和方法，藉助於派遣指導人員的方法，提升物業服務企業與業委會組織中的工作。同時，在業主與物業產生矛盾與糾紛時，要能夠通過引導以法律和協商進行矛盾解決。基層組織要推動與社區中社會組織的合作，大力支持和監督業委會的工作，傾聽業主的需求。通過這樣的操作，基層組織具備的社會力量將會大大增加。另外，溝通平臺要能夠適應社會的發展，大力扶持社區業主的志願者發展，創建全新高效的基層組織聯繫大衆的組織與工作方式。
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