綜合分析(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產基地和城市規劃區內20畝國有土地的土地使用權，用於開發商品房和經濟適用住房，並委託某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發建發過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證後，委託乙公司代理預(銷)售商品房，委託協議簽訂後，乙公司在媒體發佈商品房預售廣告，並協助甲公司爲部分購房者辦理抵押貸款手續。該小區全部竣工後，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規定與購房者各自繳納稅費後，爲購房者辦理了房屋權屬登記手續。
第 1 題 徵收15畝蔬菜生產基地，應當( )。
A.由省人民政府批准農用地轉用，同時辦理徵地審批手續
B.由省人民政府批准農用地轉用，不再另行辦理得地審批
C.由國務院批准農用地轉用，同時辦理徵地審批手續
D.由國務院批准農用地轉用，不再另行辦理徵地審批
答案： C
參考解析： 蔬菜生產基地屬於基本農田。《土地管理法》第四十五條徵用下列土地的，由國務院批准：(一)基本農田;(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區，直轄市人民政府批准，並報國務院備案。徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批。
第 2 題 房地產估價機構進行房屋拆遷估價時，估價時點應當爲( )。
A.拆遷公告之日 B.拆遷許可證頒發之曰
C.拆遷補償協議簽訂之日 D.拆遷動員之日
答案： B
參考解析： 拆遷估價時點一般爲房屋拆遷許可證頒發之日。
第 3 題 列關於經濟適用住房表述中，正確的爲( )。
A.經濟適用住房實質上就是廉租住房
B.低收入家庭可購買經濟適用住房
C.經濟適用住房土地可以劃撥取得
D.經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
答案： B,C,D
參考解析： 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。對經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度。經濟適用住房土地劃撥取得。
第 4 題 下列條件中，甲公司申領建築工程施工許可證須具備的是( )。
A.有保證工程質量和安全的具體措施
B.施工企業必須保證按工程設計施工
C.建設資金已落實
D.已確定施工企業
答案： A,C,D
參考解析： 施工企業必須保證按工程設計施工，不是建設單位申請領取施工許可證應當具備的條件。
第 5 題 在代理商品房預(銷)售中，乙公司( )。
A.應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記各案手續
B.發佈商品房預售廣告不得涉及裝修內容
C.不得收取佣金以外的其他費用
D.不必向買受人出具商品房的有關證件
答案： B,C
參考解析： 開發商應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。因此，A項工作應由甲公司來做。代理商品房預(銷)售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關證件。
第 6 題 陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關該抵押貸款不正確的表述爲( )。
A.因爲該商品房還在建設，所以應當辦理在建工程抵押登記
B.因爲是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記 建設工程教育網提供
C.由於預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產保險，由抵押人爲抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人爲保險賠償的第一受益人
D.抵押房地產價值可以由房地產估價機構評估
答案： A,C
參考解析： 答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發商抵押行爲，在建工程抵押登記一般由開發商辦理。在抵押期間，抵押權人爲保險賠償的第一受益人。
第 7 題 按照現行政策，陳某購買商品房應繳納的稅爲( )。
A.契稅 B.營業稅
C.城市維護建設稅 D.印花稅
答案： A,D
參考解析： 按照現行政策，陳某購買商品房不用交納城建維護稅。
第 8 題 甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從( )之日起計算。
A.物業管理企業進駐小區 B.小區全部竣工驗收合格
C.商品房交付給陳某 D.陳某實際入住
答案： C
參考解析： 甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從商品房交付給陳某之日起計算。
第 9 題 乙公司銷售人員向陳某就房屋建築面積所作的下列解釋中，正確的是( )。
A.全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B.有圍護結構門廊按圍護結構外圍水平投影計算全部面積
C.伸縮縫與室內相通的，伸縮縫計算全部面積
D.室外與室內不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半而積
答案： A,B,C
參考解析： 有圍護結構的門廓、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建築面積。與室內不相通的類似於陽臺、挑廊，槽廊的建築，不計算建築面積。因此，室外與室內不相通的花架不計算建築面積。
綜合分析(二)
某房地產開發公司以1200萬元人民幣取得了1hm2綜合用地50年的土地使用權。該地塊地上容積率爲6.0，建築覆蓋率爲50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1～4層爲建築面積相同的'商業用房，第5～16層爲建築面積相同的住宅。辦公樓建築面積5000m，各層建築面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需採取一定措施改善條件方適用於建造，假定該綜合樓單位建築面積造價爲1800元/m2，土地開發和房屋建設的日常成本利潤率均爲30%，某諮詢公司依法購買了該開發公司辦公用地使用權進行自建，成交價格爲300萬元。在建辦公樓時，該諮詢公司經抵押方式向當地某商業銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資金。銀行爲防範貸款風險，要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險，爲此該公司委託某房地產估價機構對該抵押物的保險價值進行了評估，並據此與某財產保險公司簽訂了保險合同。
第 10 題 對該宗土地進行城市用地適用性評價，凌宗士地屬於( )類建設用地。
A.一 B.二 C.三 D.四
答案： B
參考解析： 二類用地：即基本上可以修建的用地。這類用地由於受某種或某幾種不利條件的影響，需要採取一定的工程措施改善其條件後，才適於修建的用地。
第 11 題 該綜合樓商業部分每層的建築面積爲( )m2。
A.3250.00 B.3437.50
C.4000.00 D.5000.00
答案： C
參考解析： 容積率=總建築面積/土地面積
建築密度：即規劃地塊內各類建築基底佔地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2。總建築面積=6×10000=60000m2。建築覆蓋率爲50%，建築基底佔地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建築面積5000m2，辦公樓樓基底佔地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底佔地面積=5000-1000=4000。
第 12 題 該諮詢公司籌集建房資金利用的信用形式有( )。
A.銀行信用 B.商業信用 C.民間信用 D.國家信用
答案： A,C
參考解析： 銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業或個人提供的信用，民間信用是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。
第 13 題 在下列合同中，屬於從合同的有( )。
A.購房合同 B.抵押合同
C.保險合同 D.借款合同
答案： B,C
參考解析： 保險合同屬於借款合同的從合同。抵押合同是購房合同的從合同。
第 14 題 該房地產開發公司實現綜合樓開發的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格爲( )元/m2。
A.1963.64 B.2000
C.2552.73 D.2600
答案： C
參考解析： 根據：正常利潤被作爲成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱爲“隱含成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解爲生產經營過程中使用自有生產要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。
經濟成本=會計成本(顯見成本)+隱含成本
本例中，某房地產開發公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權。總建築面積=6×10000=60000m2，綜合樓建築面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價=1200萬元-300萬元=900萬元。綜合樓每平米地價=900萬元/55000=163.64元。而“假定該綜合樓單位造價爲1800元/m2，土地開發和房屋建設的正常成本利潤率爲30%”。該房地產開發公司實現綜合樓開發的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
第 15 題 上述保險合同的當事人有( )。
A.該商業銀行 B.該財產保險公司
C.該房地產開發公司 D.該諮詢公詞
答案： B,D
參考解析： 該財產保險公司和該諮詢公司是上述保險合同的當事人。