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試題一：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作爲該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原爲私有住房並於5年前被改造爲自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作爲拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
參考答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構爲該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載爲準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的'用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
試題二：
某酒店從1998年開始興建，但由於開發物業的資金問題造成工程爛尾。後由現權利人甲公司進行後續工程建設，並於2005年12月23日取得《××市建築工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
問題：
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過實地考查和對周邊區域的調查並分析有關資料後，根據估價對象酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作爲一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區別於其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已並非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作爲本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們採用成本法作爲本次酒店房地產估價的輔助方法。
通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。
2.大型星級酒店的整棟物業的市場交易實例缺乏，所以通常不採取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
試題三：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作爲該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原爲私有住房並於5年前被改造爲自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作爲拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
參考答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構爲該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載爲準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。