實踐中，不動產登記錯誤在所難免，並隨着不動產交易的日益頻繁，該問題也日益突出。對此，《物權法》第21 條第2 款規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。”但此條款僅爲原則性規定。去年國務院頒佈了《不動產登記暫行條例》，也尚未明確登記機構的賠償責任形態，不利於司法實務的準確適用，引起了熱烈討論。要討論不動產登記機構賠償責任的形態，明確其責任性質和歸責原則是基礎。
一、不動產登記機構賠償責任的性質
對其性質，學界衆說紛紜，其中行政責任說和民事責任說之爭最爲激烈。部分行政法學者認爲不動產登記機關爲國家機關，不動產登記行爲是行政行爲，因該行政行爲造成他人損害時，自然應依《國家賠償法》承擔行政賠償責任。民法學者大都認爲儘管登記機關爲行政機關，但不動產登記行爲本身實質上屬於物權變動行爲，是私法行爲的延伸，故賠償責任應爲民事責任。筆者認爲民事責任說更爲合理，理由在於：
(一)不動產登記是不動產物權變動行爲之重要構成
不動產物權變動的行爲由當事人申請登記的行爲與登記機構的審覈登記行爲構成。不動產登記機構的審覈登記行爲是不動產物權變動行爲中不可或缺的一部分，從功能上看乃一種輔助性的法律行爲。登記是我國不動產物權變動的公示方法，若抽離了登記，不動產物權變動將無從實現。
(二)不動產登記的功能主要在於民事方面
不動產登記制度的功能主要包括：(1)確定物權歸屬;(2)保護交易安全;(3)提高交易效率;(4)對不動產交易進行宏觀調控。可見，僅第四個方面的功能才間接具備行政管理的因素。不動產登記機構雖可通過不予登記、更正登記等措施對違法的物權變動行爲予以規範，但其並無行政處罰的權力，只是爲其他行政機關的宏觀調控提供依據和資料而已。
(三)保護對象是受害人的民事權益
不動產登記機構錯誤登記給真正權利人造成的損害是對民事權利方面的損害，即對不動產的物權造成損害。相關法律法規中關於登記機構錯誤登記賠償責任的規定，其目的是解決民事賠償問題，保護對象是受害人的民事權益。既然侵害的是民事權利，其應承擔的當然是民事責任，且爲民事責任中的侵權責任。該責任性質不會因責任主體是登記機關而發生變化。
(四)行政責任不利於對受害人的保護
採用行政責任不利於受害人實現充分救濟。其一，目前我國對申請國家賠償設置了諸多條件和程序要求;其二，依照我國國家賠償的違法歸責原則，受害人僅僅只有在不動產登記機構及其工作人員因違法行爲造成損害時纔可申請國家賠償;其三，行政機關較行政相對人處於優勢地位，認定其行政行爲違法較爲困難，受害人獲得賠償的難度也因此加大;其四，《國家賠償法》對國家賠償責任做了數額限制，原則上只賠償直接損失，不賠償間接損失，導致受害人得不到充分的賠償。
二、不動產登記機構賠償責任的歸責原則
目前主流觀點認爲不動產登記機構賠償責任應爲過錯責任。根據《侵權責任法》第7 條可知若無法律明確規定，原則上應適用過錯責任原則。因此，目前不宜貿然將其歸爲無過錯責任。此外，無過錯責任一般適用於可獲得高額利潤的危險作業。而不動產登記顯然非此類別。若對其採用無過錯原則不符合該歸責原則的立法目的。
認定過錯的標準則應根據《物權法》第12 條、《房屋登記辦法》第18、20 條等相關法律法規，從登記機構是否依法履行了法規所要求的職責、對登記材料的真實性、合法性和有效性的審查是否盡到合理謹慎的程度等方面來判斷。
三、不動產登記機構賠償責任的形態
責任形態，即責任由誰承擔，如何承擔。損害產生的原因不同，其責任形態亦不同。完全因申請人或第三人造成的登記錯誤，由於不動產登記機關不存在過錯，因此無需承擔賠償責任;完全因登記機構造成的登記錯誤，當然由登記機構承擔責任;登記機構工作人員與申請人或第三人惡意串通所造成的登記錯誤，爲共同侵權，二者應承擔連帶責任。上述三種情況的責任形態明確，沒有爭議，因此筆者重點探討混合侵權中登記機構與申請人間的責任形態。
混合侵權，即因登記申請人或第三人的故意或過失與不動產登記機構的過失所造成的登記錯誤給他人造成損害。最爲常見的是登記申請人提供虛假材料申請登記，同時登記機構未盡合理審查義務，造成登記錯誤損害他人合法權益的情形。例如：A 無權處分人通過僞造虛假材料將B的房屋出賣給不知情的C，而登記機構沒有盡到審查職責，爲其辦理了過戶登記。此時C 已善意取得房屋的所有權，B 無權請求C 返還房屋，只能請求A 和登記機關賠償其損失。二者應如何承擔責任，學界觀點不一。筆者贊同不真正連帶責任說，理由如下：
(一)二者之間不是連帶責任
連帶責任屬於較重的共同責任，只在法律有明確規定時才適用。從《侵權責任法》第8 條來看，連帶責任要求加害人之間有共同故意，構成共同侵權行爲。如上述例子，A 和登記機關之間不存在共同故意，造成損害的直接原因是A 實施的故意、積極地侵權行爲，而登記機構僅未盡到合理的審查職責，該過失、消極的行爲僅爲造成損害的間接原因。並且從中獲利的是提供虛假材料申請登記的A，而非登記機構。
(二)二者之間不是按份責任
實踐中相對較多采用此種做法，由法院依自由裁量權，根據案件具體情況確定雙方各自應承擔的責任份額。採用按份責任存在如下不妥：其一，若將登記機構的賠償數額全交法院自由裁量，但目前我國缺乏詳細的相關法規以及具體的裁量標準，加上當前司法公信力不足，法院恐難以擔此重任。其二，由於登記機關和司法機關之間存在更爲密切的關係，使登記機關處於優勢地位，容易導致司法不公。其三，按份責任不利於對受害人的保護。隨着房價的上升，不動產的價值往往較爲巨大。若申請人賠償能力不足，而登記機構只按其過錯承擔部分責任的話，受害人就無法得到實質性救濟，有違民法“有損害就有救濟”的精神。
(三)二者之間不是補充責任
補充責任要求受害人先向申請人處獲得賠償，窮盡其他手段之後纔可請求登記機關賠償。補充責任也存在諸多不妥：其一，補充責任通常適用於法律明文規定的情形，如安全義務的違反。其二，補充責任要求受害人必須先向申請人行使請求權，只有在申請人無力賠償的情況下才可以請求登記機關賠償，從而剝奪了受害人的選擇權。此做法既不利於對受害人的保護，還使索賠程序複雜化，加大了受害人索賠的成本和難度。其三，補充責任不符合侵權責任法中“誰過錯，誰負責”的`原則，特別是在登記申請人或第三人有能力承擔所有責任之時，沒有經受害人的自由選擇，登記機構卻沒有爲其過錯承擔責任。
(四)二者之間是不真正連帶責任
不真正連帶責任的基本構成和特徵表現爲：不同的發生原因造成同一個損害事實，受害人因此擁有兩個以上的損害賠償請求權，且救濟目的相同，只要受害人完全行使了一個賠償請求權，其它賠償請求權即因目的實現而消滅。不是最終責任者的，有權在承擔責任後向最終責任者追償。不真正連帶責任的合理之處在於：
1. 符合不真正連帶責任的基本構成。首先，申請人提供虛假材料申請不動產登記與登記機構未盡合理審查義務錯誤登記的行爲，都侵害了受害人的同一不動產物權，符合基於不同的發生原因和同一損害事實的基本構成條件。其次，符合不真正連帶責任的基本特徵。受害人對登記機構申請人和登記機構都享有損害賠償請求權，可根據自己的利益選擇其一或全部承擔賠償責任，救濟目的都相同，即爲了彌補受害人不動產物權所受的損害。通常登記機構非最終責任者，在其承擔全部賠償責任後可向最終責任者，即登記申請人或第三人追償。
2. 有利於對受害人的保護。實踐中，申請人常出現賠償能力不足的情況，若採用按份責任、補充責任，由於登記機關最終都只在其過錯範圍內承擔賠償責任，且其過錯所承擔的比例往往很小，容易出現受害人得不到充分救濟的情況。若採用不真正連帶責任，受害人就可在申請人的賠償能力不足時選擇賠償能力更大的登記機關承擔全部賠償責任，以充分彌補其損失。有人認爲此做法使登記機關承擔了過大的責任，會對其造成過於繁重的負擔，進而打擊登記機關審慎審查的積極性。但是，登記機構完全可通過向申請人追償來降低賠償數額，儘管此追償會浪費一定的成本，但相對於受害人來說，登記機構掌握了更多的信息和資源，更易對申請人進行追償。此外，可通過建立登記錯誤賠償基金和引入職業責任保險來降低登記機關所負擔的風險。
3. 由登記申請人承擔終局責任的正當性。對於不真正連帶責任，其追償是單向的，且爲全額追償，而非按比例追償。對此，主張按份責任的學者認爲由申請人承擔終局責任，而登記機關只承擔中間責任的做法不合理，會導致登記機關逃脫其過錯行爲所應承擔的責任，從而違背了《侵權責任法》第12 條和《關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第12 條中根據各自過錯程度及原因力大小承擔賠償責任的原則。但筆者認爲，登記機構承擔間接責任與其不承擔任何法律責任並不能劃等號。一般情況下，申請人提供虛假材料申請登記的行爲纔是登記錯誤發生的根本原因，而登記機構的過失行爲僅爲損害發生的間接原因，申請人的責任理所應當爲最終的本位責任。
4. 可以降低受害人的追訴成本並節約司法資源。從經濟學的角度來看，較之其它責任形態，不真正連帶責任的效率更高。其一，若採用按份責任，那麼就需要確定二者各自的過錯大小和原因力比例，這種做法會消耗司法機關許多的資源和成本。其二，若採用不真正連帶責任，受害人可以同時向登記申請人和登記機構要求賠償，並且可以在訴訟過程中一次性地彌補受害人的所有損失，不僅節約了受害人的追訴成本，還節約了司法成本。其三，不真正連帶責任具有一定的威懾效果，可以更好的防止登記錯誤的發生。
綜上，不真正連帶責任既可保障受害人的損失得到充分救濟，又可降低司法成本且不失正當性。因此，混合侵權中登記申請人與登記機構之間的責任形態應爲不真正連帶責任。