一、我國農村產權制度現狀
(一)我國農村上地產權制度現狀 新中國成立後，通過立法的形式，明確了城市的上地歸國家所有，農村的上地歸集體所有，城市郊區的上地，除法律規定屬於國家所有的以外都屬於集體所有。我國實行的是集體上地所有權與使用權相分離的原則。農戶對集體所有的上地擁有一定程度上的使用權即承包經營權，該權利在承包期限內，可以依法、自願和有償轉讓，但不得用作抵押。該制度本來是對我國農村上地制度的改革的一項創舉，但卻因此導致了圍繞上地產生的諸多關係的混亂，如上地產權主體的二重化和作爲產權主體的“集體”概念的模糊性，最終導致上地利用的低效率。農民雖然能夠使用上地，但卻不能夠處分所擁有的上地資源，無法形成穩定的上地利用關係和產權關係。催生出不夠穩定和模糊的法律關係，法律的不穩定和模糊必然造成產權關係的混亂。
(二)我國農村房屋產權制度現狀
房屋和上地的關係，不同的國家對其規定不盡相同，如《德國民法典》第94條第1款之規定:“附着於上地上的物，特別是建築物，以及與上地尚未分離的生產物，屬於上地的主要組成部分。”其將房屋和上地的關係視爲主物與從物的關係。相反，有的國家則規定房屋和上地的關係並非爲主從關係，而是皆爲獨立之物。我國法律並未對二者的關係作出明確的規定，但從《憲法》、《民法通則》、《上地管理法》等相關法律視之，房屋所佔用的上地即宅基地所有權歸農民集體所有，房屋則可以成爲農民的私有財產。
二、我國農村產權制度存在的缺陷
(一)上地產權制度存在的缺陷
1.上地產權主體不明。我國農村上地產權制度具有多元產權主體，而且界定不夠明確。《中華人民共和國憲法》規定，我國農村和城市郊區的上地除由法律規定屬於國家所有的外，都屬於集體所有。《中華人民共和國民法通則》規定，由集體所有的上地，依照法律規定屬於農村農民集體所有，由農村農業生產合作社等農業集體經濟組織所有。屬於鄉(鎮)農民集體經濟組織所有的，可以由鄉(鎮)農民集體享有所有權。由此可見，農村上地的產權人有國家、農村農業生產合作社和鄉(鎮)農民集體經濟組織，唯獨沒有農民。
2.管理機制缺失。隨着經濟體制改革的深化，農村的上地產權亦由原來的純粹的所有權細化爲了佔有、使用、收益和處分的權能形式，上地抵押現象亦相當普遍。對於不動產物權而言，其權屬變更的公示形式爲登記，但我國現行法律僅對集體上地所有權和建設用地使用權明確規定了登記發證制度，但也不夠健全，對於基本的農用地(包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等)和未利用地並沒有明確設立上地使用權。上地的各項權利未予以登記，其權利主體的權益難以得到保障，農村集體上地實現規範管理亦相當困難。
3.上地承包經營權不穩定性。上地承包經營權的內在不穩定性，其根源於上地產權的集體所有制，其所隱含的產權模糊和集體成員權利和責任的平分機制造成了地權分散化和經營的細碎化趨勢不斷加劇，嚴重製約現代農業的發展。
(二)房屋產權制度存在的弊端
1.房地一體主義。《上地管理法》第62條規定了農村房屋可以買賣和出租，但對於農村房屋買賣時其所佔用的宅基地使用權是否轉移未作明確規定，理解上易產生歧義。我國當前的法律規定，房地產物權的變動實行的是“房隨地走”或“地隨房走”的房地一體主義，所以，如果農村的房屋物權發生變動，其所佔用的'宅基地使用權勢必也隨之轉移，這樣就違反了《上地管理法》中關於宅基地取得主體必須是本集體內部成員的限定;同時也有可能改變宅基地的使用性質;如果農村房屋的買賣不包括其所佔用的宅基地的使用權的轉讓，那麼，就違反了我國法律所規定的“房地一體主義”，左右爲難，根源於未能從制度上協調，矛盾在所難免。
2.登記公示無法實現。登記的困難源於宅基地的不能流轉。根據《物權法》第184條、《擔保法》第37條的規定，宅基地的上地使用權不得抵押;根據《關於深化改革嚴格上地管理的決定》，城鎮居民在農村購置宅基地。正是由於農村宅基地的無法登記確權，所以房屋的登記制度當然也就不能順利進行，所以其繼承、轉讓和抵押自然也就存在諸多的制度障礙，無法成爲現實。
3.保障制度不健全。保障制度的不健全，也使得農村的房屋流轉會帶來無盡的危害。相比城市而言，農村的房屋的價格相對要偏低，會導致很多城市人在城裏買不起房轉而在農村購買，也會有人和單位大量收購農村房屋和上地，很多人會因爲賣方而居無定所，從而會影響社會穩定。
三、農村產權制度改革的路徑探討
(一)上地產權制度改革路徑
農村產權制度改革應該在堅守上地所有權不變原則、改革創新和循序漸進原則、堅持效率兼顧公平原則和城鄉上地制度相銜接原則的前提下有序進行，建立產權清晰、權責明確、使用科學和保障有力的上地產權制度，不可操之過急，更不能過於保守，應從以下幾個方面努力。
1.以法律的形式明確集體上地所有權。由於目前的集體上地所有權行使存在的弊病，所以，筆者建議，首先，要用立法的形式明確集體上地所有權的歸屬;其次，要用立法的形式明確集體上地所有權的主體。
2.以立法形式確認集體上地使用權制度。由於歷史及各種複雜的原因，我國農村的集體上地權屬形式尚處於較低水平，上地資源的功效上沒有完全發揮。農村上地產權制度改革的重點應放到上地使用權上，迅速推進物權化進程，完善和規範農村上地使用權，進而提高上地利用率，構建以提高上地利用率爲核心的上地產權制度。除此之外，還應賦予集體上地使用權以完整的佔有、使用、收益和處分權能，權利人在有效的使用期內應能自由轉包、分包、轉讓、出租、抵押、繼承和作價入股等，可以自由流轉，以達上地合理和充分利用之效，最大化的發揮其功效，兼顧公平與效率。
(二)房屋產權制度改革路徑
1.明確宅基地使用權與房屋所有權之關係。從現行法的規定來看，宅基地使用權的單獨轉讓是的，但如果房屋和宅基地一起轉讓能否轉讓?法律並沒有做出明確的規定。所以，筆者建議應通過立法的形式明確農村的房屋連同其所佔用的宅基地能夠自由的轉讓，這樣就能和城市的商品房制度相銜接，同時也能夠使農村的財產實現自由的流通，使財產能夠得到最大化的利用，更好的體現其價值。因爲不能夠流通自然就無法體現和評估其價值，自然也就無法進行抵押，財產將很難體現其財產價值。這和我國的立法精神不相符。
2.依法規範農村房屋所有權的登記制度。因爲農村房屋所有權的登記涉及到宅基地使用權的問題，所以，首先，嚴格把握宅基地使用權的登記問題。在嚴格執行《上地管理法》“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定的基礎上，對登記主體進行戶籍調查，對手續完備、合法建造的農村宅基地及其地上房屋，依法予以登記，頒發《房屋所有權證》;其次，規範宅基地的登記工作。嚴格執行《上地登記辦法》規定進行宅基地登記，宅基地的申請和使用必須符合上地利用總體規劃，確保權屬的確認清晰、合法;再次，清查和規範宅基地佔用率。對農戶所佔用的宅基地應當在改革時進行全面的清查，對於佔用的宅基地超過標準的要依法收回，保證耕地的產出;第四，加強執法力度。在規範農村房屋產權登記制度的同時，也要依法加強執法力度，對違法交易和違法佔用上地的行爲要嚴加懲處，形成長效機制，用法律規範其行爲。