不動產及在建工程取得的進項稅額納入抵扣範圍，是2016年營改增的最大亮點，正確掌握其財稅處理，方能有助於企業精準預測經營利潤及現金流。下面是小編整理的不動產增值稅抵扣，歡迎大家查閱!
一、一般納稅人資質
企業只有取得增值稅一般納稅人資格，方可享受不動產進項分次抵扣政策。根據營改增試點管理辦法相關規定，企業年銷售額達到人民幣500萬元，即可申請一般納稅人資質，當然對於會計覈算健全，能夠提供準確稅務資料的企業，即使未達到上述標準，亦可申請一般納稅人資質。
二、可取得增值稅專用發票的不動產及分次抵扣
首先，無論向一般納稅人還是小規模納稅人購入不動產，均可取得增值稅專用發票，只是小規模納稅人不能自行開具銷售不動產的增值稅專用發票，需到不動產所在地稅務機關申請代開，稅率爲5%。
下述業務企業取得增值稅專用發票均可進行進項稅抵扣：
1. 取得不動產(包括直接購買、捐贈、作價出資及抵債等);
2. 接受不動產在建工程;
3. 對原有不動產進行改建、擴建、修繕、裝飾;
4. 購入不動產附屬物(建築材料、給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備等)。
對於上述1、2項，根據國家稅務總局公告2016年第15號《關於發佈<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》(以下簡稱15號公告)要求，企業應分兩次進行抵扣，首次抵扣60%，12個月後再次抵扣40%;對於上述3、4項，對原有不動產進行修改建的，超過原不動產原值50%以上的，需要分兩次抵扣，未超過原值50%的可一次抵扣。
三、不得抵扣的不動產進項情形
與原增值稅暫行條例及實施細則規定一樣，不動產進項稅也有不得抵扣情形：
1、專用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進不動產;
2、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務;
3、非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
四、不動產性質發生變化的財稅處理
15號公告同時也規定，企業原購入的貨物進項稅已經全額抵扣，但後用於不動產在建工程的，則應先將其進項稅40%進行轉出，12個月後再行抵扣。
此外，對於原員工宿舍樓轉爲辦公使用，則進項稅可再次進行抵扣，但首次抵扣比例同樣爲60%，12個月後再抵扣剩餘40%。
通過上述可見，企業對於不動產有關的所有取得發票，應統一加強管理，一方面便於12個月後的再次抵扣，另一方面當不動產使用性質發生變化進項稅可以抵扣的情形。