北京市住宅市場存在的問題及對策建議

自2003年，北京市住宅房地產市場開始由買方市場進入賣方市場時代。加上由於制度調整，北京市土地供應量從2004年開始銳減，相應的住宅供應量從2006年開始明顯下降。另一方面，住宅的需求卻逐年增加，其中包括人口遷移和人口自然增長帶來的住房需求，改善住房和拆遷導致的住房需求，以及非京人口的購房需求。因此，由於土地供應減少，需求逐年增加，再加上房地產商囤地，開發企業惜售，供應量進一步減少，從而導致房價不斷上升。這樣導致了潛在的消費需求被壓抑，而投資及投機需求卻比較旺盛。總體來看，2005年以後，北京市住宅銷售量逐年下降，而價格卻一路攀升。
　　
　　一、現存主要問題
　　
　　（一）供應總量持續下降
　　自2004年起，北京市住房供應量開始持續下降。2004年2863萬平方米，達到2001年以來的最高峯，之後批准預售面積開始不斷下降，2007年批准預售面積降至1330萬平方米，不及2004供應量的一半。從2004年起，平均每年住宅批准預售面積下降約30%。
　　（二）供需矛盾較爲突出
　　與住房供應量持續下降相對應的是住房需求的不斷上升。2003年住宅預售成交面積1138萬平方米，住宅供應量（批准預售面積）遠大於成交量，但2004年住宅預售成交面積上升至2433萬平方米，與住宅供應量僅相差400萬平方米左右，2005年住宅供應量與成交量絕對差額進一步接近，從2006年起，住宅成交量開始超過供應，新上市住宅供不應求明顯。
　　（三）中小戶型住宅比例有所提升，但比例仍然偏低
　　2007年住宅批准預售面積1333萬平方米，其中建築面積爲0-90平方米的住宅佔20.6%，相比2006年比例有所提高，但與“90、70政策”[《國務院辦公廳轉發建設部等九部門關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”]的要求仍有較大差距。
　　（四）二手房交易比重偏低
　　自2003年以來，雖然二手房成交量在不斷增長，但是至2006年北京市二手住宅只佔總成交套數比重的26%，與其他城市二手住宅與一手住宅平分天下的情況相比，北京二手住宅成交比重仍顯不足。二手住宅市場發展的滯後，會導致房地產調控政策傳導機制不健全，從而削弱房地產政策的效應。也就是說，由於房地產市場發育不成熟，部分房地產調控政策的傳導受阻，北京的房市受國家宏觀調控政策的影響就明顯小於其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　　（一）住宅供應量下降原因分析
　　1、土地供應量下降迅速。受土地資源稀缺和國家宏觀政策的影響，自2005年起，全市土地供應量下降相當明顯。2005年與2006年住宅土地（不包含經濟適用房土地）供應量分別爲585公頃、786公頃，僅爲2004年供應量的18%和24%，兩年的供應量之和也僅與2002年一年的供應量相當。
　　2、土地一級開發緩慢，土地儲備不足。由於土地一級開發緩慢，土地儲備不足，北京市住宅土地供應規劃實現難度較大。根據北京住房建設規劃（2006～2010年），2006年、2007年住房建設用地供應規模約3600萬平方米。但是2006住宅用地實際供應用面積僅爲953萬平方米（包含經濟適用房167萬平方米），2007年也只有約1400萬平方米的供應，遠低於2006年、2007年兩年的計劃供應量，住宅實際供應量也受此影響大大低於預期水平。
　　3、已出讓土地閒置情況較爲嚴重。由於北京市的'房價最近幾年增速較快，部分開發商的未來房價預期較高，因此有意將已取得的土地閒置或者延緩開發速度，達到推遲住宅項目上市時間的目的，以獲得房價快速增長帶來的好處。
　　（二）存量房市場交易不活躍的原因分析
　　有效房源的供給量不足是北京市存量住房市場交易不活躍的主要原因，而有效房源不足背後的原因則是北京市存量房存在複雜的產權關係。由於體制和政策方面的障礙仍然存在，使得各種產權性質的房產難以形成有效供應。