房地產是個“看天吃飯”的行業。所以，戰略上要踩對節奏，營銷上要順勢而爲。不同的市場波段下，推售與價格等核心策略截然不同，營銷的戰術和打法也有差異。下面整理一些房地產營銷策劃知識，希望對大家有所幫助！
首先，要界定你處在什麼細分市場裏。
基於地段對自然客戶吸附力的判斷、項目定位和初步的客戶切割，我們界定項目處於何種“局”之中，來鎖定誰是主要競爭對手，誰是干擾競爭。並不一定同區位的就是競爭對手，滿足同一種客戶需求的項目纔是。當然，這個界定實際上是個假設，這個假設限定了你的目標客羣範圍，實際上我們可以不斷修正這個假設。
然後，分析這個市場的現狀與規律。
分析市場，核心就是三個方面：
1)客戶構成，通過對競品客戶特徵素描及地圖分佈，來推測本項目的客戶地圖;
2)供求關係與競爭態勢，通過對競品庫存、供應計劃、營銷手段的梳理，來判斷項目面臨的競爭格局，以便制定針對性競爭策略。這塊應該詳細到項目中的品類，甚至戶型、面積段、總價段;
3)量價關係，結合競品的產品素質、營銷力度、價格、及去化情況，來測算這一市場的量價關係，進而推測本項目的量價關係，一方面是爲後續項目價格策略提供專業依據，同時用期望價格測算可能的銷售量，如果達不到目標，就意味着出現了核心問題，而策劃就是要解決這個問題。
最後，判斷破局的可能性及方向。
在一定時間內市場會出現均衡的局面。局勢的變化有兩種驅動力量：
一種是市場的自我成長及演變，最主要的是板塊會成長，以上海爲例，新江灣城開始時是區域改善地段，慢慢成長爲全市高端板塊，其中項目面臨的局就完全不一樣了。營銷人需要有敏銳度能夠發現市場的演變。
第二是憑藉項目“引導市場”的做法，比如在配套和產品力方面的突破，讓自己跳出原有的“局”，比如方興在大寧的地王本來也是看到了破局的可能性，但宏觀市場的變化卻是始料未及的。
市場分析一定要有結論，調研數據、分析現狀是爲了尋找規律，更是爲了尋求破局的`方向。好的策劃能夠在市場數據中洞察到市場的規律與趨勢，從中發現項目的破局機會，並且能夠將大量的數據信息簡明扼要地提煉成明確的觀點，用清晰的邏輯表達出來，從而增強策略的說服力。不做詳盡調研、對市場一知半解、拍腦袋策劃，或者堆砌大量數據圖表，卻讓人不知所云，市場分析與策略生成脫節，都是策劃必須避免的。
最後，雖然現在以克而瑞爲代表的專業研究機構爲我們提供了大量的市場數據，策劃人必須在學會用好這些資源的同時，不能忘記了實地調查與排摸。策劃可以天馬行動、創意無限，但策劃之前的市場研究必須認真細緻，每一個數據都要確保精準，有疑問的必須親自現場考證或電話溝通確認。NB的市場洞察力一定是反覆“用腳丈量、用心琢磨”的結果。