近幾年來隨着我國房地產業的持續升溫，房地產交易的大幅度增加，與之相關的合同糾紛也日益增多。而其中大部分糾紛多因開發商欺詐或者房屋質量不合格所致，更兼在交易過程中購房者往往處於弱勢一方，開發商多利用其於資金和信息優勢規避法律責任，致使中小購房者難以維護自己的合法權利。爲了有效解決上述問題，更好的保護購房者的合法權益，最高人民法院於二00三的四月二十八日下發了《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規定。對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行爲，明確規定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該懲罰性賠償的規定爲人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人的合法權益提供了有力的保障，但由於懲罰性賠償制度與補償性賠償制度無論於功能，性質還是適用上均有較大差異，因此在司法實踐中，出現了大量與之相關的問題，如懲罰性賠償的適用範圍，其與實際損害之間的關係以及其數額大小的確定等等，下面筆者將一一加以分別論述。
一、懲罰性賠償簡述
懲罰性賠償又被稱爲“示範性賠償”或者“報復性賠償”，“就是行爲人惡意實施該行爲，或對行爲有重大過失時，以對行爲人實施懲罰和追求一般抑制效果爲目的，法院在判令行爲人支付通常賠償金的同時，還可以判令行爲人支付高於受害人實際損失的賠償金。” 我國懲罰性損害賠償制度的建立是以《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條所確立的雙倍賠償原則爲標誌的。該制度主要在美國法中採用，但是其影響力已超越國界而在全世界產生了一定影響，一般認爲在民事賠償責任是補償性的而非懲罰性的，懲罰是公權力行爲，其行爲的實行者和懲罰性賠償的利益均歸於同一主體，而民事主體地位平等，任何人無權對他人實施懲罰，而只能就實際損害向他人提出補償請求。但是補償性原則對於防範惡意的民事活動卻力不從心。而惡意的民事行爲不僅侵害了個人利益，也破壞了社會賴以生存的交易秩序。爲了減少糾紛和損害的發生，民事責任領域出現了具有制裁和預防功能的懲罰性賠償制度。
懲罰性賠償具有如下功能：
1. 賠償功能
懲罰性賠償並不是獨立的請求權，必須依附於補償性的損害賠償。這就是說必須具備構成補償性賠償的要件，才能夠請求懲罰性賠償。如果行爲人沒有給受害人造成任何損害，則受害人不可以請求懲罰性賠償。加害人的不法行爲可能給受害人造成財產損失、精神痛苦或人身傷害。就這些損害的救濟而言，懲罰性賠償可以發揮一定的功能。第一，補償性賠償對精神損害並不能提供充分的補救。精神損害的基本特點在於無法以金錢價額予以計算，只能考慮到各種參考系數而很難確定一個明確的標準，因此在許多情況下采用懲罰性賠償來替代精神損害賠償是必要的。第二，受害人提起訴訟以後所支付的各種費用，特別是與訴訟有關的費用，只有通過懲罰性賠償才能補救。很多學者認爲，懲罰性賠償適用的目的就是爲了使原告遭受的損失獲得完全的全部的補償。
2. 制裁功能
懲罰性賠償主要是針對那些具有不法性和道德上的應受譴責性的行爲而適用的，即適用懲罰性賠償是因爲行爲人具有嚴重的過錯並應當受到懲罰 ，過錯是懲罰性賠償的最重要根據。就這點而言是懲罰性賠償和補償性賠償最大的區別點，補償性賠償不具備制裁功能，其以損害填補爲原則，儘管補償性賠償在一定程度上是對加害人的一種經濟制裁，但是這種制裁的效果並不十分明顯，而懲罰性賠償卻具有極強的制裁性，其通過強加給不法加害人更重的經濟負擔來制裁該不法行爲。
但須注意，懲罰性賠償又不同於行政制裁方式，因爲它畢竟屬民事責任而不是行政責任的範疇。懲罰性賠償制度只是給予受害人一種得到補救的權力，而沒有給予其處罰他人的'權力。受害人是否應當獲得賠償以及獲得多大範圍的賠償，都應由法院來最終作出決定。
3. 預防功能
一般認爲：預防是對懲罰性賠償合理性的解釋。因爲補償性賠償很難發揮預防的作用，預防包括兩個方面，一是一般預防，二是特別預防，一般預防是指對社會大衆所能起到的預防作用，而特別預防則僅僅只是針對加害人本身而言的，懲罰性賠償通過對加害人施以大大高出受害人損失的賠償而爲社會大衆樹立一個“樣板”並通過這種方式預防該類行爲再次發生，因此懲罰性賠償有時又被稱爲“示範性賠償” .這就概括了懲罰性賠償的兩項重要功能：制裁和預防，就其兩者來看，制裁性功能只是手段，而預防性功能纔是真正的目的。
另一個方面，懲罰性賠償通過判令加害人承擔鉅額的賠償，而使受害人從中受到巨大利益，以消減受害人因爲其被損害行爲難以被證明或者即使證明了但數額不大而致使被害人因此無法獲得賠償或勝訴的考慮。
二、懲罰性賠償和補償性賠償關係分析
關於懲罰性賠償和補償性賠償之間的關係一直是學術界爭論的焦點之一，於此有兩種截然不同觀點存在，一種認爲懲罰性賠償需以補償性賠償爲基礎，即懲罰性賠償以補償性賠償爲前提，受害人不能單獨提出懲罰性賠償的請求，而且只有在補償性賠償成立的條件下，懲罰性賠償才能被適用，同時懲罰性賠償的數額也和補償性賠償的數額相關，懲罰性賠償的數額不能超出補償性賠償數額太多，並需以補償性賠償數額爲基數來確定懲罰性賠償的最終數額。而相反的觀點則認爲，懲罰性賠償爲一項獨立的請求權，其不以補償性賠償爲前提，同時懲罰性賠償的數額與補償性賠償沒有太大的聯繫，因爲補償性賠償是基於受害人的損失而提起的一種賠償制度，而懲罰性賠償卻是因爲加害人行爲的違法性而引起的另一種賠償制度，兩者並不存在必然的聯繫。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條對此做出相關規定，即買受人除可以“請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”由此可見，我國相關立法對此持第一種觀點，即懲罰性賠償必須以補償性賠償爲基礎，而不能單獨提出懲罰性賠償，受害人在提出懲罰性賠償的請求時必須一併提出相關的補償性賠償請求，而法院在審理此類案件是首先應該考慮的是補償性賠償是否成立，如補償性賠償不能成立，即便是出賣人在售房過程中存在着不法行爲，仍不能要求出賣人承擔懲罰性賠償責任，另外一方面，法院在作出懲罰性賠償的決定時，對賠償的數額亦要求以補償性賠償的數額爲參考基數來確定，而不能以出買人行爲危害性大小來確定
三、懲罰性賠償數額的確定
前文已經述及，懲罰性賠償數額的確定需以補償性賠償數額爲基數，這是於懲罰性賠償制度在司法實踐中的重點，也是一個難點之一，因懲罰性賠償系由加害人對國家的所應承擔的責任，而非當事人之間的約定，因此懲罰性賠償不能如同補償性賠償一般由當事人加以約定，而只能由
法律規定，而最高人民法院的司法解釋中對懲罰性賠償的數額作出了上限規定，即“不超過已購房款一倍”，以防止濫用自由裁量權，作出高額賠償，但在司法實踐中此賠償數額仍難以確定，對此有兩種觀點，一認爲應當按照所謂“比例原則”來確定懲罰性賠償數額，即懲罰性賠償的數額應該和補償性賠償的數額保持某種合理的比例關係，而不得超出該補償性賠償的數額太多。而另一種觀點則認爲懲罰性賠償本就因加害人的行爲而作出，因而無須顧及受害人的實際損害或者加害人補償賠償責任的大小，該懲罰性賠償數額的大小應以加害人行爲的主觀惡性及其過錯程度來確定。
筆者認爲在司法實踐中，懲罰性賠償數額的確定應考慮多種因素，而不能簡單的通過所謂“比例原則”或單純只考慮加害人行爲的過錯程度來加以解決，因爲社會生活的無限複雜決定了無法通過簡單的標準來衡量，而應該從上述兩方面加以綜合考量。首先要重視補償性賠償數額，這是懲罰性賠償數額確定一個重要的參考標準，其次也要考慮到出賣人行爲的主觀惡性及其過錯程度，如出賣人給買受人造成的損失並不大，但其欺詐行爲較爲惡劣，則可考慮由其承擔造成買受人損失幾倍的賠償責任（在所購房款一倍內），或者如因出賣人行爲給買受人造成了較大損失，但買受人的損失並不是 主要由於出賣人的過錯所造成，則出賣人承當的懲罰性賠償責任就應小於買受人所受損失。
但需特別注意的一點是，該懲罰性賠償數額的確定應以補償性賠償的數額爲參數，而不能完全不考慮該數量。
四、懲罰性賠償的適用範圍
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對懲罰性賠償的適用範圍作出規定，根據該司法解釋，適用懲罰
性賠償的情形包括以下五種：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（四）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（五）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。
司法解釋雖然對懲罰性賠償的適用範圍作出了相應的規定，但有以下幾點仍需說明
1.懲罰性賠償的五種情形爲法定情形，不允許當事人以約定變更或排除。
前文所述，懲罰性賠償並非當事人之間所承擔之責任，而系加害人因其加害行爲向國家所應承擔的責任，因此該種責任的種類和範圍均不能由當事人加以約定，而只能由法律規定，而且此種規定系民法中的強行性規定，而不能因當事人之間的約定而以更改或排除。
2.此五種情形中加害人或出賣人須以故意爲要件而排除出賣人因脅迫或過失所爲行爲。
懲罰性賠償制度最初僅適用於因侵權行爲人的惡意行爲而對受害人造成嚴重損失，但不構成犯罪的情形，因此早期的懲罰性賠償制度僅適用於侵權領域。隨着時代的發展，該制度亦被引入到合同領域，但其在合同法領域仍只適用合同責任與侵權責任相競合的部分，因此加害人的主觀過錯一直是懲罰性賠償的一個重要構成要件，因爲該制度本身就是針對加害人的惡性行爲而產生的，一般只有那些主觀狀態惡劣，具有惡意以及不顧及他人人身，財產安全的行爲才適用懲罰性賠償。
而我國現行的合同法所建立的卻是以嚴格責任一般原則，而過錯責任爲特殊原則的違約責任制度，在這種歸責責任制度下，當事人違約並不以有過錯爲構成要件，因此也就可能出現當事人的行爲違反了合同約定，應承擔合同責任，但其行爲卻不具有可非難性，即不能施以懲罰性賠償的情形。如司法解釋第八條規定的兩類情形，一屋二賣和房屋買賣後又抵押的行爲，司法解釋僅僅就這些行爲作出說明，但對行爲人的主觀狀態卻沒有作出規定。如行爲人系出於過失或被脅迫而爲，則適用懲罰性賠償實有失公允，因此筆者認爲商品房買賣糾紛中的懲罰性賠償責任制度應具備以下幾個構成要件：
（1）違約行爲
即商品房買賣合同一方當事人違反合同或者不完全履行合同，這是懲罰性賠償構成的客觀要件，亦是其事實基礎。
（2）故意
即一方當事人不適當履行合同是出於故意，由此排除過失行爲，故意包括間接故意和直接故意，筆者認爲司法解釋所列行爲多爲直接故意行爲，但不排除間接故意的可能，因此行爲人的主觀要件應是故意。
（3）損害事實
懲罰性賠償責任成立須以損害事實爲前提，如無損害事實，則無法產生補償性賠償，無補償性賠償，則懲罰性賠償難以成立，因此損害事實亦是其構成要件之一，當然該損害事實數量的確認和精神損害賠償是否計入此損害事實之中還有爭論，（由此亦能影響懲罰性賠償數額的確定）但並不妨礙損害事實作爲其構成要件。
（4）因果關係
即一方當事人的違約行爲和損害事實之間的因果關係。