鋼廠改造項目案例，採用調查研究，歸納分析等方法，研究舊工業建築改造爲創意產業園後存在的潛在危機，並提出３個相應的應對策略：二次改造、強化服務理念、優化運營管理機制。旨在爲今後舊工業建築改造爲創意產業園的安全運營與管理提供理論指導。
關鍵詞：舊工業建築；創意產業園；安全運營與管理
引言
近年來，舊工業建築改造工程的數量與日俱增。其中創意產業園改造模式約佔所有改造項目數量的４９．３％［１］。創意產業園作爲一種新型的、特殊的寫字樓，是舊工業建築生命延續的新方向。將舊工業建築改造爲創意產業園，既給藝術家提供適宜的工作空間，又給新生產業創造發展基地。但是，目前尚未形成統一的創意產業園運營管理模式，且缺少類似園區的安全運營與管理經驗，因此，在運營階段創意產業園暴露出許多棘手問題。本文圍繞某老鋼廠改造爲設計創意產業園項目案例，研究舊工業建築改造爲創意產業園後存在的潛在危機，並根據危機分佈情況，提出應對策略。
１舊工業建築改造後的潛在危機
將老鋼廠內生產鋼絲的全部廠房進行改造，升級轉變爲某市唯一的設計創意產業園。它佔地面積約３．３４ｈｍ２，改造後總建築面積約４ｈｍ２，項目總投資１．２億元。園區以設計創意產業鏈爲核心，整體規劃爲四大功能板塊：“文化藝術交流區”、“ＬＯＦＴ創意辦公區”、“配套商業休閒區”、“園林景觀體驗區”。老鋼廠設計創意產業園由１１棟單層舊工業建築與１棟新建建築組成，具體改造情況如表１所示。此改造項目的一期工程已通過竣工驗收，進入運營階段；二期工程正處於施工階段，舊工業建築改造後的潛在危機主要如下。
１．１排煙危機
因舊工業建築改造項目業態的不確定性、未充分重視煙道設計問題、施工過程中趕工期、降成本等，導致在後期使用過程出現排煙危機。以小型城市綜合體思想爲指導，對老鋼廠創意產業園進行規劃。將設計創意產業園中５＃，７＃和８＃廠房的一層規劃改造爲餐飲、超市等服務場所，二層及閣樓層規劃改造爲辦公場所。設計方提供的設計方案爲一戶一煙道，煙道選用安裝成品混凝土煙道，屋面安裝無動力風機，以增加空氣對流，加快熱量散失。但在施工過程中，爲節約成本，將煙道合併爲三戶一煙道。對煙道與牆體交界處的間隙進行灌漿處理，間隙一般爲２～３ｃｍ，灌漿較困難或無法直接灌漿。由於煙道數量過少，轉角多，密封性差等原因，使得現有煙道不能滿足餐飲業排油煙的需求。因此，一層餐飲部的油煙瀰漫滿整棟廠房空間，嚴重影響二層的公司正常辦公；５＃廠房改造時爲降低成本，將拐角處早餐供應點的煙道口留在廁所裏，導致廁所裏充滿油煙味，嚴重影響廁所的正常使用。
１．２火災危機
由於接通天然氣管道施工週期長、成本高，因此大多數舊工業建築改造工程沒有與市政天然氣管道接通。老鋼廠設計創意產業園採用ＢＯＴ承包模式，投資人只有２０ａ使用權。爲減少項目投資額，以儘快收回投資實現盈利，投資人選擇不接通天然氣管道的方案，由此造成的困難業主自行解決。但是園區內餐飲類企業約佔入駐企業總數量的１０％。據實地調查發現，餐飲類企業選用電供熱或甲醇燃料，滿足日常營業的需求。甲醇屬易燃易爆類危險品，操作人員沒有接受過專業操作及安全培訓；業主獨自儲存甲醇，缺乏統一管理意識。這種現象造成極大的火災危機。
１．３採光危機
一般情況下，工業建築均存在自然採光危機。１０＃廠房總長度爲１３４ｍ，原有寬度爲３４ｍ，其自然採光性及通風性差。改造過程中，沿其南側外圍，砌１．８ｍ花牆，爲每戶圈建起自身獨立的小庭院；沿其北側採用鋼結構加建，以增加建築面積。原有廠房進深較大，再加上新加建部分，嚴重影響室內自然採光。採用加氣混凝土砌塊分隔室內空間後，部分空間沒有采光窗戶，室內光線極差。７＃，８＃廠房同樣存在採光危機，其總長度１０９ｍ，加建後總寬度達３６．８ｍ。將廠房東側設計爲異型加建，加建部分最寬處達８．７ｍ，嚴重影響原廠房空間的光線。將廠房西側部分沿南北走向分隔，房間內均無採光窗戶。
１．４漏雨危機
在老鋼廠設計創意產業園運營過程中，５＃，７＃，８＃廠房的屋面均出現過漏雨現象。屋面漏雨是房建工程的通病，出現這種現象主要是由施工質量引起的。針對舊工業建築改造工程的施工特點，分析這種現象的原因：①舊工業建築改造工程，大多數並沒有獲得建築工人的心理認同感，他們仍將其視爲簡單的翻修工程，因此導致施工過程中可能存在懶散、怠慢現象；②單層工業廠房屋面面積較大，屋面防水工序或鋪裝瓦片工序耗時長，難免出現疏忽、遺漏現象；③舊工業建築改造往往通過增設屋面天窗的方式來保證室內採光，廠房屋面天窗數量較多（如７＃，８＃廠房屋面設３４個天窗），因此，天窗與屋面膠接處出現漏雨現象的概率較大；④在廠房屋面處設置了多個通風機口，因此，其與屋面連接處加大出現漏雨現象的概率［２］。
１．５通訊危機
由於鋼材自重輕，易於加工各種造型，安裝方便，能滿足改造工程項目的特殊要求。因此，許多舊工業建築改造工程選用鋼構件來完成項目的分隔、改建、加建等。如老鋼廠改造時選用鋼柱、鋼樑及壓型鋼板等材料進行廠房的局部加層、加建工序。以７＃，８＃廠房爲例，耗鋼量高達２０９．８４ｔ。但由於廠房內部空間鋼構件過於密集，形成了良好的屏蔽系統，嚴重影響手機信號的接收，造成通訊危機。這對園區入駐企業的日常生活、辦公造成很大困擾。
２舊工業建築改造後潛在危機的應對策略
２．１二次改造
設計方案的優劣關係到前期工作的成敗，並繼而影響到整個開發項目的發展［３］。根據已投入使用建築暴露出的問題，審查未竣工或未動工廠房的施工圖紙，將相關問題反饋給設計院。但對於已經形成的安全隱患，只能通過二次改造進行完善。通過二次改造消除漏雨危機及排煙危機。漏雨危機可通過更換瓦片、打膠補縫等辦法及時進行維修，以避免對其他構件造成破壞。排煙危機可通過以下幾個方面對煙道進行整改：①密封性差的煙道進行灌漿維修；②對煙道進行改造，並增加煙道的數量；③在屋面增加電機、風管等，電機功率滿足使用需求，風機必須配套減震器，以減輕長期震動對屋面造成的損壞，風管採用１．０ｍｍ厚熱鍍鐵皮，加工口徑爲８００ｍｍ×８００ｍｍ對接安裝，接縫嚴密，禁止漏煙。通過對“圖紙的二次改造”消除未竣工的廠房的採光危機。針對老鋼廠改造項目１０＃廠房採光問題，將１０＃廠房中跨屋面全部拆除，改建爲通長天窗，以提高廠房內部空間的通透性（如圖１）。爲消除７＃廠房內隔間無採光窗的弊端，採用增大門窗及幕牆面積的方式。以６－１軸至６－２軸交６－Ａ軸至１－Ｂ軸爲例，三面均開設洞口，尺寸分別爲３．５ｍ×４．７ｍ（內含地彈門），４．０ｍ×２．４ｍ，５．６ｍ×２．４ｍ，如圖２所示。７＃廠房西面選用全玻璃地彈門，以增大采光面積。除此之外，１２＃廠房開間、進深較大，綜合考慮園區內功能劃分，將１２＃廠房設計爲展廳，東側採用鋼結構加建，並以幕牆結構作爲外圍護結構，以增強廠房空間的光線。由此看來，增大玻璃幕牆面積是解決舊工業建築改造工程採光性差的有效措施。
２．２強化服務理念
通過強化園區服務理念，逐漸消除老鋼廠創意產業園暴露出的服務危機。建設與維護基礎設施，創造良好的服務平臺，提供優質的服務。在創意產業園內安裝信號放大器，以增強園區內通訊信號，減小通訊危機；運營執行部設專人負責公共服務平臺的建立、維護、運營等，以提高服務品質［４］。小規模的`餐飲店、大規模的設計院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林總總的入駐企業共同組成創意產業園，同時他們形成一個小型城市綜合體。不同層次，不同行業，不同規模的企業對服務內容、服務水平等的要求也不盡相同。服務對象的特殊性要求創意產業園的運營管理者必須具備先進的服務理念，才能提供人性化的優質服務，進而營造有意境、有競爭力、有前景的園區。
２．３優化運營管理機制
運營管理者應優化創意產業園的運營管理機制，逐漸完善安全運營管理理論。比如安全管理模式、設施的市場化、園區服務理念、激勵和保障機制等［５－６］，提高創意產業園的整體水平，打造創意產業園的知名度，樹立創意產業園示範品牌。首先，管理部門應制定規章制度，規範園區商戶的日常運營行爲。比如商戶亂停放電動車、自行車行爲，亂倒垃圾行爲等。其次，管理部門應建設專業化的運營隊伍。運營隊伍包含運營執行部、安保部、物業部及資產部等，並定期對各部門人員進行崗位培訓，學習先進的管理理念。同時一定將各部門的職責劃分清楚，並加強各部門之間的橫向溝通，避免出現互相推諉責任的現象。最後，建立園區動態信息管理系統。創意產業園入駐商戶涉及各行各業，管理難度大，應建立動態信息管理系統，以輔助日常運營管理。動態信息管理系統應包含租賃面積、租賃價格、裝修信息、轉租信息、租賃用途、租賃期間廠房損壞及維修情況、租賃期間發生的重大事件等。除此之外，運營管理機制還應併入定期鑑定檢測舊工業建築、建設綠色生態園區及火災地震應急預案等安全運營方面的內容。
３結語
本文通過分析老鋼廠改造後的潛在危機，將應對策略歸納爲二次改造、強化服務理念及優化運營管理機制。在創意產業園的運營階段，維護、保養改造後的工業建築物，延長舊工業建築的使用壽命；完善運營管理理念，統一運營管理模式，打造示範園區品牌，謀劃創意產業園的長遠發展。許多城市的舊工業建築改造工程的建設期已基本結束，如何正確運營管理創意產業園，妥善處理潛在危機的亟需解決的問題。