物業管理作爲一個新興的行業,在我國僅有20多年的發展歷史,且幾乎集中於沿海發達地區和大城市.在國外,物業管理的歷史也不過100多年.20世紀50年代,物業管理開始大力的發展並逐漸成熟,物業管理開始普及,物業模式這一概念隨着經濟管理的效益化逐步產生和發展.其中英國美國日本等國的物業管理逐步形成自己獨具特色的管理模式.
1.1 國外物業管理的發展概況
最早的物業管理起源於19世紀60年代的英國,一位名叫奧克維婭·希爾()的女士爲自己的出租物業制定了一套管理辦法,以防止大量從農村涌入城市的住戶對自己房屋的毀壞,並改善居住環境。這套辦法和規範給希爾帶來了意想不到的好處,住戶也非常滿意。
現代意義上的物業管理產生於19世紀末的美國,建築機械等技術的發展使裝有電梯的高層樓宇出現之後, 這類建築附屬設備多,結構複雜,需要專業性很強的日常養護、維修.於是,專業的物業管理機構開始出現。
1908年,由美國芝加哥摩天大樓的管理者喬治-A·霍爾特組織的"芝加哥建築物管理人員組織(CBMO-Chicago Building Managers rganiza-tion)"召開了第一次全國性工作會議,宣告了世界上第一個專業的物業管理行業組織的誕生。之後在此基礎上組建了全國性的"建築物業主組織(BO。一Building Owners Organiza-tion)。1911年,更成立了"建築物業主與管理人員協會"(BOMA-Building OwneEMEEdManagers Association). 1924年,該協會還出版了名爲《經濟交流報告》(EER)的年刊。
此後,類似的組織在加拿大、英國、澳大利亞、日本等國紛紛成立.物業管理概念逐步深入社會深入人心,物業管理逐步步入快車,得到全面的和健康的發展,成爲現代一個城市一個國家經濟環境水平測試的PH試紙。
1.2 我國物業管理的發展概況及其在市場政治經濟文化中的發展
1.2.1 我國物業管理髮展概況
我國的物業管理始於八十年代初.最早的物業管理開始於經濟特區深圳. 1988年伴隨深圳住房制度改革,房管制度的革新也連鎖展開,物業管理迅速發展。此後的十幾年內深圳的物業管理迅速發展,從大到小,從涉外商品房到全市物業管理的發展,初步從借鑑,探索,推廣到規範化,由傳統的房管式逐步發展爲專業化, 企業化,一體化招投標的三化一體的物業管理模式。
此後的幾年內,內地的物業管理也逐步發展起來.經過20多年的改革開放，我國的國民經濟和房地產業得到了極其迅速的發展，伴隨其發展的是新興的朝陽產業物業管理,短短的20年,全國物業管理企業已超過２萬家，從業人員突破２００萬人。物業管理已經發展成爲一個潛力巨大的新興行業.
1.2.2 物業管理在我國特有的市場經濟,政治文化條件下發展的情況
目前,新興的物業管理行業在國內總體發展趨勢良好,物業管理觀念逐步深入人心.但是,每一個新興的事物必然要經歷種種曲折過程.物業管理也不例外.現在,我就目前的狀況談談物業管理在發展中的市場情況.
1. 物業管理的市場覆蓋率
市場比例中物業管理企業70％屬於開發商自辦，20％屬於房管所改制或後勤單位改.我們來看一組信息
(1)到2001年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；
(2)上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700餘家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更爲精細、理智和成熟；
(3)以北京爲代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別爲25%和22%；
(4)以武漢、長沙爲代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別爲6%主5%，而南昌只有1%；
(5)西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽爲代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯後，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率爲31%，瀋陽爲19%，長春爲15%，哈爾濱爲17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營,是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規模化經營大好機會.
2.管理的市場經濟特點：
(1) 物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。 從上面的一組信息可以看到沿海地區和大城市等經濟中心城市的物業管理髮展較爲迅速,物業覆蓋面較廣,物業管理涉及的行業覆蓋面也較深較寬.深圳的物業在全國範圍內獨佔熬頭,其覆蓋率較全國個大地區高.發達的大城市象上海,北京和重慶等經濟文化中心物業管理的覆蓋面較廣.華中,西南,西北,等地區由於環境和地區差異,經濟環境除中心城市外,一般地區較差,物業管理覆蓋率和發展情況可想而知了.這一差距,雖然在某種程度上來看不利於物業管理優秀模式的發展,但也是一種巨大的發展潛力,物業的規模化發展也潛藏着巨大潛力.
(2) 規模效益差，企業虧損嚴重，發展後勁不足
目前物業管理企業不僅普遍存在着企業規模小，而且大多數企業存在着管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展後勁不足等問題。物業管理費在很大程度上一直處於虛收的狀態。據我採訪的無錫中房物業管理公司銀杏苑分區吳主任透漏他們小區的物業收費率達75%,這一數字在無錫地區屬於較好的。很多物業管理企業僅管理着一、兩個物業項目,基本上處於虧損狀態.無錫桑達苑物業管理處目前基本尚處於入不付出階段。由於管理