摘要：隨着我國社會經濟的發展和城市化進程的加快，新式住宅小區已經成爲城市居民的主要住宅形式。由於家庭汽車數量不斷增加，住宅小區的車庫顯現出了稀缺性特點，因車庫權屬問題而引發的糾紛時有發生。而我國目前既有的法律、法規對這一問題的規定卻存在不足，無法有效解決車庫權屬問題。因此，對住宅小區車庫權屬問題進行分析，有助於找到完善相關法律的思路和對策。
關鍵詞：住宅小區車庫權屬；區分所有權；相關規定；法理分析；法律完善。
一、住宅小區車庫權屬的相關規定。
《物權法》在第74條中將住宅小區車庫與停車位一同做出了規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。
按照實踐中的經驗，小區車庫的建設方式多爲兩種：
一種是地下車庫，一種則是興建於地上的車庫。因此，不同的建築方式，就決定了其不同的權利歸屬。如果開發商獨立建造了地上的車庫，那麼由於其自身所具有的構造上的獨立性特徵，在出售之前它們的所有權是可以歸開發商所有的。因此開發商也就有權通過出售、附贈或者出租的方式對其進行處置，而區分所有人則可以通過購買、租賃等方式獲得車庫的專有所有權或者使用權。
但是，這裏必須還要有一個前提，就是開發商在修建車庫時並沒有將車庫的修建成本計入售房成本中。如果開發商將這一成本計入了售房成本，那麼毫無疑問此時該車庫就應屬於全體業主所共有了，這是與停車位的權屬問題相類似的一個情況，只不過停車位的權屬是要看其佔用土地是否被計入公攤面積，而車庫看的是其建設成本是否計入業主的購房價金之中。因此針對這一問題，只是憑《物權法》的74條的規定，是不能對其權屬進行明確的規制的。
另一種情況是針對地下車庫而言。在我國，儘管在取得土地使用權之後，還可以對土地上的空間進行利用。
但是土地下方的.地下部分，是否也可以當然的取得使用權，這取決於行政規劃。因此，業主在對建築物區分所有後，實際上其取得的土地使用權就包含了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來界定。因此，地下的空間使用權的權利是不確定的，而我國法律對此也並沒有明確的相關規定。這一問題在實務中存在着比較普遍的糾紛現象。
二、小區車庫權屬糾紛的法理分析。
在現實生活中，因爲住宅小區車庫權屬問題引發的糾紛很多，例如南京市某小區業主訴求車庫所有權案（引自江蘇法制報2007年9月13日第2版）。南京市某小區的地下車庫被開發商出租給他人作爲倉庫使用，小區四十六戶業主集體將開發商告上法庭，要求討回車庫所有權並恢復原狀供業主使用。南京市白下區人民法院對該案進行了審理並作出判決：一審駁回四十六戶業主的訴訟請求。
從這一起關於小區車庫的實務糾紛可以看出，從其產生到最後法院的判決，小區業主一直處於不利的地位，其權益最終沒有得到保護。那麼，之所以會有這樣的糾紛發生，其根源還是在於《物權法》第74條對小區車庫的權屬規定不明確造成的。該條對車庫的權屬做出了“約定”的法律規定。但正是此“約定”方式，有可能給實務中的當事人的一方造成利益上的損失。地下車庫是作爲業主專有部分的配套設施。只有作爲共有財產的話，才能作爲業主專有部分的配套設施；如果約定的結果是由開發商保留所有權的話，車庫的所有權會和專有部分的所有權發生分離，這就會嚴重損害業主的利益；但是如果約定車庫的所有權歸業主所有，那麼就不利於鼓勵開發商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那麼最終還是業主的利益受到損害。
如果《物權法》能夠對車庫的權屬有一個清晰明瞭的規定，使得業主們在購房之初就能明白自己小區的車庫到底是歸誰所有的，那麼開發商就不敢對其進行任意處分了。因此，法律對這一問題如何進行協調，有待於具體之規定出臺，而現有法律規定明顯不能很好地解決車庫權屬問題。
三、小區車庫權屬的法律完善。
要明確車庫的權屬，首先需要分清現在的住宅小區中普遍存在的車庫的類型。按照車庫修建的位置和建築方式的不同，可以將其分爲地上車庫和地下車庫。即使是地上車庫，也可以分爲獨立建造的地上車庫或者是利用區分建築物而建造的地上車庫（利用建築物的某一樓層建造車庫）。
面對實際生活中如此複雜的情況，僅僅靠《物權法》
第74條這簡單的一個條文是不能完全夠滿足對現實糾紛的解決需要的。該條法律規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”顯然，該條規定對於車庫權屬的規定是非常不明確的。該規定沒有考慮到不同類型的車庫，其權屬可能不同。
（一）根據土地使用權確定車庫歸屬。
無論是將車庫修建於地上還是地下，或是建於區分建築物之內，其都與土地使用權權屬具有當然聯繫，在車庫發生權屬爭議的情況下，是否可以通過土地使用權的權屬狀況確定車庫的權屬狀況？在我國房地產法律中，“地隨房走”是非常重要的一個原則，土地使用權在訂立房屋買賣合同時就已經確定，那麼是否可以據此原則就認爲，一旦業主購買了區分建築物的專有部分，則房屋所佔的土地使用權，就相應地移轉給業主，因而，車庫也應當確定爲業主所有？筆者認爲，以此來確定車庫的權屬不妥。首先，地下車庫的問題就無法通過這一標準使得其權屬得到解決。在我國，儘管空間利用是包含在土地使用權之中，但是其又是按規劃來確定的，因而土地使用權又可以分爲地上的空間利用權或地下的空間利用權。業主購買了專有部分之後，實際上已經擁有了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來界定。所以，對地下空間利用權所佔的土地使用權，既不能說都歸屬於開發商，也不能說都歸屬於業主，這與當時的土地規劃有直接關係，因此，如果用土地使用權作爲確定車庫權屬的標準，還是會使車庫的產權歸屬處於一種不確定的狀態之中。