“保險版”以房養老 究竟怎樣“養”? ——聚焦百姓三大疑問
疑問一：以房養老怎樣“養”?
反向抵押養老保險並非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故後，保險公司獲得抵押房屋的處置權。
“反向抵押養老保險的投保人羣須同時符合兩個條件，一是應爲60週歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。
事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特徵，它爲投保人提供養老金的週期與生命等長;投保人在身故前享有房屋佔有、使用、收益等權利;投保人身故後，房產處置的剩餘所得將會返還給繼承人。
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認爲，作爲一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特徵，就是適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買羣體。
從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能爲投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。
疑問二：房價漲跌怎麼“算”?
無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。
房產究竟價值多少?這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”
如果房價上漲，房屋增值怎麼辦?根據指導意見，保險公司推出的試點產品分爲參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。
首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對於參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配?歸屬於投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取?這些都可以在合同中涉及。對於非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬於投保人。
那麼，如果房價下跌了怎麼辦?業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對於專業的投資運行機構——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。
當然，這一商業保險新事物還面臨着房屋70年產權到期後怎麼辦這一重大問題。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
疑問三：養老隱憂怎麼“解”?
“以房養老”商業保險的出爐，承載着豐富養老保障方式、拓寬養老保障資金來源的`“雙重期盼”，但這一產品對於緩解養老隱憂作用究竟有多大備受關注。
合衆人壽保險公司相關負責人介紹，這一新產品與該公司力推的養老產品的發展思路吻合，目前針對指導意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養老社區實現對接。
不過，業內的積極參與並不能扭轉市場對這一商業保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產評估等，與個人的信用系統完善健全有關，另一障礙則在於養兒防老和家產傳後的傳統觀念。
記者隨機採訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產抵押出去。“以房養老相當於把房子賣出去了，我還是相信養兒防老，家裏的房子會留給兒子。”年過半百的陳先生說。
業內人士坦言，“以房養老”商業保險是一種市場化的運作，不會成爲養老的主流方式，有限的受衆、較高的門檻決定了其“小衆”屬性。
“‘以房養老’商業保險僅僅是我國社會養老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發爭議，不是產品有問題，而是作爲社會養老保障體系的主幹出現了缺失，化解養老困局所必需的普惠式基本養老產品仍有待於完善。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新這樣認爲。
董登新同時建議，應從房產評估、土地政策、壽命估算、產品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產品平穩落地。