在當今社會，人們對合同愈發重視，很多場合都離不了合同，它可以保護民事法律關係。那麼我們擬定合同的時候需要注意什麼問題呢？以下是小編整理的房屋買賣合同5篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房屋買賣合同 篇1
房屋買賣合同權利轉讓問題涉及預售商品房再轉讓問題和其他房屋買賣合同權利轉讓問題（主要是指現房），我國法律界對該問題討論的不是很多，但是由於釐清該問題對司法實踐頗有裨益，因此本文擬就該問題作些探討。
一、合同權利轉讓的基本理論問題。
在研究房屋買賣合同權利轉讓問題之前，本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。
合同權利轉讓是指合同債權人通過協議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行爲。其特徵是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓，也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實通知債務人。合同權利轉讓的法律效力分爲對內效力和對外效力，對內效力具體表現爲：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓，則受讓人將作爲新債權人而成爲合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關係，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓，則受讓人將加入合同關係，與原債權人一起成爲共同債權人。第二、在轉讓合同權利時從屬於主債權的從權利也將隨主權利移轉而發生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現爲：第一、債務人不得再向轉讓人即原債權人履行債務。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關的從權利。第三、債務人在合同權利轉讓時就已經享有的對抗原債權人的抗辯權，並不因合同權利的轉讓而消滅。2
我國關於合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五章的有關規定，其中第七十九條至八十三條專門規定合同權利轉讓問題，第八十七條規定辦理批准、登記等手續問題。
《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，並不得牟利。依照法律規定應當由國家批准的合同，需經原批准機關批准。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權利的轉讓和義務的轉移進行區分，而是將二者作爲一個整體看待。合同權利義務的轉讓含有義務轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務（單務合同）或者義務已經履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？僅就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時該條文對合同權利的轉讓還有一個限制，即轉讓人轉讓合同權利義務時不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經濟體制立法模式的色彩。《合同法》關於合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎上，並借鑑《涉外經濟合同法》第26條的有關規定發展而來，它彌補了合同債權債務轉讓的立法漏洞”。3因《合同法》關於債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。
《合同法》未對合同所指向的標的物作動產和不動產的劃分，應當理解爲只要符合法律規定，不論動產還是不動產，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問題進行分析論述。
二、我國關於房屋買賣合同權利轉讓的有關規定。
因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權利轉讓問題並不複雜，本文對該問題不再贅述，下面僅就預售商品房買賣合同權利轉讓問題進行分析。
預售商品房買賣合同權利轉讓問題一般稱之爲預售商品房再轉讓。對於預售商品房再轉讓問題有兩種截然相反的觀點：第一種是反對轉讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，損害房屋實際使用者的利益，影響國民經濟的發展。贊成轉讓的認爲，炒家進入房地產市場進行風險投資，既可以爲房地產開發聚集資金，又可以活躍市場，從世界各國房地產交易實踐來看，炒家參與房地產市場已經成爲成熟房地產市場的主要特點.4本人贊同第二種觀點，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是爲了投資，也可能是因其他原因，購買的商品房對預購方已經沒有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓，則限制了預購方合法權益的行使。5
其實，關於預售商品房再轉讓問題，我國1995年《房地產管理法》已經作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。因迄今爲止國務院尚未作出具體規定，有些學者據此認爲預購商品房不能再轉讓。本人認爲該規定是一種委任性條款，即授權國務院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規：“根據《房地產法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓，那麼《房地產法》應當直接作出規定，沒有必要再授權國務院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6
我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》（以下簡稱《1993年座談會紀要》）規定：“關於轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉賣給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買倒賣預售商品房的，應當認定買賣行爲無效。在預售方已實際交付房屋後，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關係處理”。《1993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行爲必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉讓行爲必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行爲無效。五、在房屋交付之後預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關係。其中該座談會紀要未明確解釋“轉讓行爲必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段後半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行爲。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時的經濟體制有關。
1995年最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問題作出比較詳細的規定，爲避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關於預售商品房的轉讓問題。28、商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續後，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權並持有房屋所有權證後，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關係處理”。
根據以上規定，可以將預售商品房的債
權轉讓問題歸納爲：一、預售商品房合同無效的，預售商品房的轉讓合同一般也無效。二、該轉讓行爲必須是在預售方實際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實際取得房屋產權並持有房屋所有權證後，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關係，而非預售商品房再轉讓關係。
與《1993年座談會紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會紀要》規定在房屋交付之後預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關係，而《1995年司法解釋》強調在實際取得房屋產權並持有房屋所有權證後，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關係。《1993年座談會紀要》關於這方面的規定有悖於物權理論，因爲在房屋交付後預購方並不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行爲也不當然都是房屋買賣關係，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關係。《1995年司法解釋》將房屋買賣關係限定在預購方實際取得房屋產權並持有房屋所有權證後的轉讓範圍內。預購方取得房屋所有權證書當然取得房屋的所有權，即便這時房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買賣關係。二、《1993年座談會紀要》規定違反法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行爲無效，而《1995年司法解釋
》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作爲轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續”是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什麼？無論該“轉讓手續”是指什麼，決不可能是預購方和預售方向房產管理部門辦理房屋產權登記手續，因爲如果辦理了房屋產權登記手續，預購方已經取得預購商品房的所有權，那麼預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關係，而只存在房屋買賣關係。根據該解釋的規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個轉讓手續。那麼該轉讓手續是指什麼呢？該解釋沒有作出進一步的規定，但是根據《房地產法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。
20xx年最高人民法院又發佈了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《20xx年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續爲合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說《20xx年司法解釋》對《1995年司法解釋》關於預購方轉讓預售商品房權利的條件進行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成爲影響轉讓合同效力的原因。
此外，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記時，預購方將購買交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以後的轉讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時，該房屋的所有權仍然屬於開發商，那麼該轉讓是否屬於無權處分呢？無權處分行爲主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設定抵押、質押等。7從表面上看，該轉讓屬於無權處分，但是仔細推敲起來就會發現這種理解存在問題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發生法律效力，但是按照無權處分處理，預購方轉讓房屋必須經過預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺得不可思議。其實，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時預購方轉讓的是房屋買賣合同中請求預售方協助辦理產權的權利。因此，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買交付的商品房轉讓他人，其法律性質仍然屬於合同權利轉讓問題，只是該轉讓不適用最高人民法院關於預售商品房再轉讓司法解釋的有關規定，而應當適用《合同法》關於合同權利轉讓的一般規定。
三、房屋買賣合同債權轉讓的法律適用問題。
在理論界和實務界有一種觀點，認爲未取得權屬證書的房屋，無論是房屋所有權還是債權都不得轉讓，因轉讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據是《房地產法》第三十七條，該條規定：“下列房地產，不得轉讓：…（六）、未依法登記領取權屬證書的…”。
這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據有關法律規定，至少有三種“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓：
第一是房地產開發商出賣現房的情況。根據20xx年6月1日國務院頒佈實施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實”。從以上規定可以看出，開發商不需要辦理產權初始登記手續，可以直接將現房出賣給買受人。也許有人會提出，《房地產法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。那麼如何解釋“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”的規定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實際上，二者之間不存在競合問題，理由爲：《房地產法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經有建成房屋的土地使用權時該房屋應當具有所有權證書，一般情況下，買受人應當是具備房地產開發資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問題，而非單純的土地使用權轉讓，對買受人的條件沒有限制。此爲“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之一。
第二是開發商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行爲”。&
nbsp;8因爲是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開發商不可能取得房屋權屬證書，但是開發商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時，開發商在預售商品房時有一部分房屋未賣出，但是房屋已經建成，開發商同樣不需要取得房屋權屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續轉讓該已建成房屋。此爲“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之二。
第三是無權處分情形。無權處分是指無處分權人處分他人財產，並且與相對人訂立財產轉讓合同。《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說爲“效力待定”。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋並也不當然導致合同無效，經房屋所有人追認或者出賣人訂立合同後取得處分權的，該是房屋買賣爲有效。此爲“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之三。
以上三種均爲出賣人在未取得房屋權屬證書的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權的人處分他人房屋，未經房屋所有人追認或者無處分權的人訂立合同後未取得處分權的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書時不得轉讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書時不得出賣。
按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發商，也可以是開發商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買受人對出賣人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣人協助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣人的義務包括：交付房屋和協助辦理房屋權屬登記手續。買受人可以將對出賣人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時，因房屋尚未辦理過戶手續，房屋所有權仍然屬於出賣人，所以買受人轉讓的只能是房屋買賣合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關於合同權利轉讓的規定，同時由於《合同法》對《民法通則》有關權利轉讓問題進行了修正（轉讓權利只需通知出賣人，該權利轉讓合同即對出賣人發生法律效力），根據“特別法優於普通法”的原則，關於轉讓合同權利問題應當適用《合同法》的有關規定（預售商品房再轉讓問題還應當適用最高人民法院有關的司法解釋）。
四、與房屋買賣合同權利轉讓有關的其他法律問題。
（一）、買受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。
根據我國稅收徵收方面的法律規定，房屋買賣合同的買受人應當按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無效？
對這個問題在理論界和司法實務界有兩種截然對立的觀點：一種認爲，買受人和出賣人都應當繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權屬證書後，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權屬證書。如果買受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無效。另一種觀點認爲，契稅應當由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結果是人爲地製造了兩次買賣、兩次稅費，無法實現社會效益的最大化。9
本人同意後一種觀點，除該觀點的理由之外，還有如下理由：
第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人爲契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，爲成交價格；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行爲”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買賣合同的買受人，即買受人爲房屋權屬的承受人。買受人是否成爲契稅的納稅人應當區別二種情形：第一是買受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對出賣人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書的對價，買受人沒有取得房屋權屬證書，當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書，此時的轉讓行爲是房屋買賣關係，而不是合同權利轉讓關係。
第二、如果認爲因買受人未繳納契稅則權利轉讓合同無效，那麼出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效。這就象我們去超市購買商品，因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收徵收機關之間的稅收徵收關係，該法律關係屬於稅法的調整範圍，而買賣合同以及權利轉讓合同是民事關係，二者之間沒有任何原因和結果關係。
第三、無論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關司法解釋，都承認房屋買賣合同權利可以轉讓，並且都沒有將買受人繳納契稅作爲房屋買賣合同權利轉讓生效的要件。其實，不交納契稅並不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。
因此，房屋買賣合同權利轉讓，轉讓權利的買受人不應當繳納契稅。同時，無論是買賣合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。
（二）抵債房屋的再轉讓問題。
在房地產開發活動中，以房抵債的現象非常普遍。開發商由於資金緊張或者爲避免流動資金的大量佔用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成後以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下，實際存在兩種法律關係：建築工程施工合同關係和房屋買賣合同關係。因建築工程施工合同與本文主旨無關，故僅論述房屋買賣合同關係。
以房抵債的法律性質爲房屋買賣關係，即開發商以建成房屋折價作爲給付施工方的工程款，施工方以開發商欠其的工程款作爲購買房屋的對價。建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行爲。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行爲：……（四）以房地產抵債的；……”。
施工方爲了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分爲兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書後再轉讓房屋，該轉讓應當爲房屋買賣關係。二是施工方與第三人達成房屋買賣協議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，爲減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。
如何確定施工方轉讓行爲的法律性質？開發商和施工方以房抵債協議爲房屋買賣關係，則開發商承擔
的義務爲交付房屋和協助辦理房屋產權手續，施工方享有的權利爲接受房屋和要求開發商承擔協助辦理房屋產權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書，其與第三人簽訂的轉讓協議實際上轉讓的仍然是對開發商享有的權利，即該轉讓爲合同權利轉讓。同時由於該房屋已經建成，所以該轉讓行爲應當適用《合同法》關於權利轉讓的規定。
由於施工方不具有房地產開發資格，其與第三人達成協議後，再由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，並出具發票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格、第三人和開發商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別爲100萬元，權利轉讓問題不會產生任何異議。但是施工方爲儘快使房屋變現，往往會降價銷售房屋，例如開發商和施工方以房抵債協議約定的房屋價格爲100萬元，施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價格80萬元，最後第三人和開發商以80萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。最後一個合同改變了第一個合同的內容，這種改變是否影響權利轉讓的性質？施工方轉讓合同權利的完整流程是，開發商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款爲房屋價款，其後施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最後施工方通知開發商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發商達成初步的房屋買賣協議後（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發商交付房款，因其已經將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析，最後一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅爲繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉讓行爲仍然爲權利的轉讓，我們權且稱之爲“簡化的權利轉讓”。
（三）、《合同法》第八十七條的具體含義。
《合同法》第八十七條規定：“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記手續的，依照其規定”。具體到房屋買賣合同權利轉讓問題，“辦理批准、登記手續”的含義是指受讓人辦理房屋權屬登記手續還是房屋買賣合同權利轉讓合同應當辦理登記手續？如果是轉讓合同應當辦理登記手續，那麼未辦理登記手續是否影響該合同的效力？
根據該條款“轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記手續”的規定，該“批准、登記手續”顯然是指轉讓合同的批准、登記手續，這種理解應無異議。
關於房屋買賣合同權利轉讓登記問題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規，同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發生的房地產糾紛案件，而不適用1995年以後的案件，再者法律、行政法規對房屋買賣合同權利轉讓是否需要登記都沒有作出規定。本人認爲，房屋買賣合同債權轉讓不需要辦理登記手續，或者至少說現在不需要辦理登記手續。因此，未辦理登記手續不影響轉讓合同的效力。
五、結論。
（一）、我國法律和司法實踐都承認房屋買賣合同權利可以再行轉讓，權利轉讓包括預售商品房再轉讓和其他房屋買賣合同權利轉讓。
（二）、預售商品房再轉讓。
轉讓的條件是：（1）、預購方和預售方簽訂的預售商品房買賣合同合法有效。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權轉讓合同合法有效。（3）、預售商品房債權轉讓合同應當在預購方還未取得房屋產權證書之前簽訂。（4）、預購方向預售方履行了通知義務。
（三）、特殊的權利轉讓合同。（1）、轉讓已經交付但是尚未辦理權屬登記的商品房。（2）、轉讓尚未辦理權屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬於合同權利轉讓，適用《合同法》關於權利轉讓的一般規定。
（四）、其他房屋買賣合同權利轉讓。
轉讓條件：1、出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效。2、買受人和受讓人簽訂的轉讓合同合法有效。3、買受人向出賣人履行了通知義務。
（五）、排除條件是：1、轉讓權利的轉讓人不應當繳納契稅，同時契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉讓權利合同的效力。2、轉讓合同不需要辦理登記手續。
註釋：
1、因合同權利、義務一併轉移需要經過對方同意，該轉讓可研究的問題有限，故本文論述的前提是轉讓人（原合同買受人）不承擔合同義務或者其義務已經履行完畢的情況下單純的合同權利轉讓問題。
2、參見王利明、崔建遠：《合同法新論總則》，中國政法大學出版社，20xx年3月修訂版，第412-426頁。
3、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學》，20xx年第5期，第112頁。
4、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學》，20xx年第5期，第112頁。
5、參見金儉：《析商品房預售合同》，載《現代法學》，1996年第1期，第62頁。
6、趙英偉：《商品房預售合同轉讓法律性質及條件研究》，法律圖書館，首頁》
法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載於20xx年8月4日。
7、參見田韶華、包雯：《論我國合同法上的無權處分合同及其效力》，載《法學家》，20xx年第2期，第54頁。樑慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無權處分行爲的效力》，載《中外法學》，20xx年第3期，第287頁。
8、1995年2月17日建設部《城市商品房預售管理辦法》第二條。
9、鄒徵優、林奇良：《不是轉讓房屋，是轉讓合同權利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第B4版。
房屋買賣合同 篇2
出賣方：
身份證：
(以下簡稱甲方)
買受方：
身份證：
(以下簡稱乙方)
甲方有一套房產
(1、有房產手續；
2、無房產手續)，經與乙方協商，賣與乙方所有，爲明確權利義務關係，訂立本合同。
一、房產位於，面積平方米。東至 、西至 、南至 、北至 。
二、價款 ，於簽訂本合同時一次性支付現金。
三、甲方保證所出賣的房產產權爲自己獨立所有，無抵押、擔保等他項權利。
四、交付，甲方於本合同簽訂日將房產鑰匙交與乙方視爲交付房產。
五、違約，如甲方所出賣的房產在本合同簽訂後發生爭議或者有第三人主張權利，均爲甲方違約，甲方應當向乙方退還本合同規定的房價款並支付違約金額爲房價款的30%的違約金。
六、本合同所轉讓的房產由甲方委託 爲保證人，保證人保證本合同所轉讓的房產沒有權利瑕疵，否則承擔本合同第五條約定的支付款項的連帶義務。
七、本合同一式兩份，雙方各執一份，自簽字之日起生效。 補充規定：
甲方(簽字)： 乙方(簽字)： 保證人(簽字)：
年 月 日
房屋買賣合同 篇3
賣方(以下簡稱甲方)：
買方(以下簡稱乙方)：
雙方經充分協商，就乙方向甲方購買綜合樓和使用房屋佔用範圍內的土地的相關事宜，達成如下協議：
一、購買的標的：
1、本協議購買的標的爲甲方坐落在興義市幸福路中段建設村一組集體綜合樓一棟五層，房屋面積20xx餘平方米，以房產證標註爲準。?
三、甲方於 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業管理等各項費用，並將付訖憑證及該房屋的鑰匙交於乙方驗收。
三、總價款
綜合樓價格每平方米人民幣480元，總價款(含房屋佔用範圍內的土地)爲人民幣 元。
四、付款方式、期限及交房期：
?第二條：甲方同意乙方在20xx年12月31日前一次性償還尚欠甲方的藥品款柒仟元整(7000.00元)。
五、甲方的權利和義務：
1、甲方需將該房屋交付給乙方，並保證該房屋上不存在任何抵
2、向乙方交付綜合樓及房屋佔用範圍內的土地的各種批准文件、權屬憑證;
3、結清綜合樓的所有債務，並在他人因綜合樓及其房屋佔用範圍內的土地向乙方主張權利時承擔全部責任;
7、收取本協議所約定的購買款。
六、乙方的權利義務：
1、根據本協議的約定支付購買款;
2、取得綜合樓的所有權和房屋佔用範圍內的土地的使用權及其各種相關批文、權屬憑證;
3、上述房地產辦理過戶手續所需繳納的稅費均由乙方承擔。
七、違約責任：
1、本協議第一條、第五條中任一內容與實際情況不相符或者甲方義務未全面履行，既構成甲方對乙方的違約，甲方應當賠償乙方因此所受的全部損失並支付總價款 %的違約金。
2、乙方若未履行本協議所約定的義務，即構成對甲方的違約，應當賠償甲方因此所受的全部損失。
八、其它約定：
1、本協議一式二份，雙方各持一份;
2、本協議自雙方簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋買賣合同 篇4
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
第一條 房屋的基本情況。
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落於_____;位於第_____層，共____(套)(間)，房屋結構爲_____，建築面積_____平方米(其中實際建築面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積___平方米)，房屋用途爲_____;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附着設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)爲____。
第二條 房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積爲(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)爲準。
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的___%(不包括___%)時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的_____%(包括____%)時，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：
1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_____天內將
乙方已付款退還給乙方，並按_____利率付給利息。
2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
第三條 土地使用權性質。
該房屋相應的土地使用權取得方式爲_____;土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批准文件號爲_____;該房屋買賣後，按照有關規定，乙方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格。
按(總建築面積)(實際建築面積)計算，該房屋售價爲(幣)每平方米___元，總金額爲(幣)___億___千___百___拾___萬__千___百___拾___元整。
第五條 付款方式。
乙方應於本合同生效之日向甲方支付定金(幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，並應於本合同生效之日起_____日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。
甲方應於本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，並應收到該房屋全部價款之日起_____日內，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責任。
乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視爲乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第____種約定，追究乙方的違約責任。
1.終止合同，乙方按累計應付款的_____%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
2.乙方按累計應付款的_____%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任。
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內按_____利率計算;自第_____個月起，月利息則按____利率計算。逾期超過_____個月，則視爲甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_____種約定，追究甲方的違約責任。
1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的_____%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
2.甲方按乙方累計已付款的_____%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
第九條 關於產權登記的約定。
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_____天內將乙方已付款退還給乙方，並按已付款的_____%賠償乙方損失。
第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易後如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，並簽訂補充協議。
第十三條 本合同之附件均爲本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
第十四條 甲、乙一方或雙方爲境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。
第十五條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_____仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事後又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。)
第十六條 本合同(經甲、乙雙方簽字)(經_____公證(指涉外房屋買賣))之日起生效。
第十七條 本合同連同附表共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執一份，_____各執一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
甲方代理人(簽章)： 乙方代理人(簽章)：
___年___月___日___年___月___日
房屋買賣合同 篇5
內容提要：對無產權證房屋買賣合同不應直接認定爲無效，而應適用我國合同法關於合同有效的規定或者第51條關於無權處分的規定。合同因解除條件成就而歸於消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬於不當得利返還。於此場合，不得適用過失相抵規 則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償的請求權基礎。這些返還與違約方應承擔的違約損害賠償並行不悖。
關鍵詞：無產權證房屋買賣 無權處分 解除條件 不當得利
一、案件事實概要
後來乙成爲A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司，成爲A公司財產的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權證》領走，並不配合A公司將B號房屋所有權過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權移轉登記於丙的名下。原告丙認爲，兩被告A公司和甲的行爲違反了合同，嚴重侵犯了其合法權益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產過戶手續；A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認爲：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無效。未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領取所售房屋權屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書，丙明知A公司非產權人，所購房屋未取得權屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司，A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經濟損失，本案不宜一併處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項之規定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將係爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓；否則，合同無效。
二、評釋
（一）關於係爭合同的定性
1。關於《賣房協議》的定性2。關於《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性爲出賣他人之物的合同，有以下根據：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當時，B號房屋的所有權確實登記在他人的名下，並且，登記名義人與A公司、丙均無債權債務關係，B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關係過分遠隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權。這是第二份房屋買賣合同不同於第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性爲出賣他人之物的合同。賦予《賣房協議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權利，擴而廣之，賦予連環合同中的前手否認後手所訂另一買賣合同的權利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴而廣之，會使惡意不履行移轉買賣物所有權義務的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠爲是非顛倒。其二，意味着連環合同沒有法律保障，隨時可能出現多米諾骨牌效應，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權移轉給第二個出賣人，同時不追認第二份買賣合同，其後的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處於受制於惡意之人的極爲不利的境地，而且也違反了買賣合同關於移轉買賣物所有權的本質（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉買賣物所有權義務的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉買賣物所有權的）義務轉換成了抗辯權、形成權，違反了民事權利義務的配置規則。其實，在有體物場合，所有物與其所有權常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權可以說是其與A公司之間《賣房協議》的標的物，處於A公司的債權效力的射程內，該所有權對抗不了A公司的債權。換言之，甲只有依約移轉B號房屋所有權的義務，沒有據此影響合同效力的權利。一言以蔽之，係爭合同的效力不得取決於甲這個登記名義人是否追認。
（二）關於係爭合同的效力
1。法律的適用：特別法優先於普通法？新法優先於舊法？ 係爭合同適用城市房地產管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱爲法釋【1999」19號）、《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱爲法釋【20xx」7號）？
城市房地產管理法專門規定了房地產轉讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規定了買賣合同（第150一166條），適用於各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產管理法第36條至第45條的規範爲特別法，合同法屬於普通法。依據特別法優先於普通法的規則，係爭案件應當適用城市房地產管理法，並且是其第37條第6項的.規定。
但須看到，城市房地產管理法第37條第6項只是規定“未依法登記領取權屬證書的”房地產“不得轉讓”，而未正面規定轉讓了無產權證的合同無效。違反該項規定的結果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產管理法第37條第6項規定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認爲，城市房地產管理法第37條第6項規定的所謂“不得轉讓”，屬於禁止性規範，不得違反。從該法制定當時的背景推斷，轉讓“未依法登記領取權屬證書的”房地產，可能就是無效。時至今日，仍有相當的人如此理解。可是，將係爭合同適用於城市房地產管理法第37條第6項的規定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規定相協調？
衆所周知，與城市房地產管理法相比，合同法的立法指導思想已經發生了重大轉變，不再是像經濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，儘量承認合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔權利瑕疵擔保責任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責任（第107條等）。法釋【1999】19號第4條的規定，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規定都表明了這一點。尤其是法釋【20xx】7號第19條規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年的，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”；以及第18條第1款規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，儘管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。當然，這些規定的適用領域限於房地產開發企業作爲出賣人、標的物爲尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條），對於諸如係爭合同等類型的合同，最多是類推適用。
上述立場及觀點的轉變，無論是在理論上還是實務上，都是符合發展趨勢的。如果這個結論是正確的話，那麼，城市房地產管理法第37條第6項的規定便已經不合時宜。
在這種背景下，貫徹特別法優先於普通法，對係爭案件適用城市房地產管理法，而非合同法及有關司法解釋，顯然是不適當的。按照註釋民法學關於適用法律解決糾紛宜妥當的要求，對於係爭案件，應當適用合同法及法釋【1999】19號的有關規定，而非城市房地產管理法，應當類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規定，而非固守城市房地產管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優先於舊法的規則，對於係爭案件，不再適用城市房地產管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關規定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規定。依據這些“新法”認定係爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉B號房屋的所有權而承擔違約責任，買受人有權請求出賣人承擔此類責任，同時享有合同解除權。
2。係爭合同效力的認定：違反強制性規範？
確定適用合同法解決係爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在着這樣的疑問：對於係爭合同，是適用合同法第52條關於無效的規定，還是合同法第51條關於無權處分的規定，抑或合同法關於合同有效的規定？
一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關於合同有效的規定，而是適用了合同法第52條的規定，確認係爭合同無效。該第52條計有5項規定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決書並未言明，不符合請求權基礎理論的要求，需要探究清楚。
基於係爭案件的案情，按照一審民事判決書關於“違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關於無效的規定，只有其中的第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”才符合一審民事判決書的真意。
接下來的問題是，結合係爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規的強制性規定”，所指應爲何者？是指城市房地產管理法第37條第6項的規定，還是指合同法中的相應規定？在筆者看來，回答都應是否定的。其理由在於，第一，如同上文分析的那樣，係爭案件不應適用城市房地產管理法，這就排除了該法第37條第6項作爲一審判決所指“強制性規定”的妥當性，換言之，一審判決把城市房地產管理法第37條第6項這個“強制性規定”作爲認定係爭合同無效的根據，是不適當的。第二，合同法總則中，作爲認定係爭合同無效根據的“強制性規定”，除第52條以外，別無其他規範。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認定係爭合同無效的“強制性規定”。就是說，在不適用城市房地產管理法的前提下，一審民事判決書認定係爭合同無效的法律依據只有合同法第52條第5項關於“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效的規定，別無其他。可是，將該條項適用於個案，必須結合另外的具體的“強制性規定”纔可判斷出係爭合同是否違反了“強制性規定”，進而認定係爭合同無效與否，在找不出係爭合同違反了另外的具體的強制性規定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”，來認定係爭合同無效。
一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用於係爭案件，的確不當。
3。係爭合同效力的認定：效力待定？合同有效？
以上討論雖然得出了係爭案件不應適用合同法第52條的規定的結論，但是仍然未解決這樣的問題：係爭案件是適用合同法第51條關於無權處分的規定，還是合同法有關合同有效的規定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規定？解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規定。其二，合同法第150條系關於買賣合同權利瑕疵擔保的規定，且處於合同法分則當中，合同法第51條的規定不僅適用於買賣合同中的無權處分，而且適用租賃等合同中的無權處分，且處於合同法總則部分，故前者爲特別法，後者爲普通法，前者應當優先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權利人選擇。其四，適用合同法第107條等規定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規定。
採用方案一帶來的弊端，在上文關於係爭合同的定性部分中已經談到，主要表現爲是非顛倒，在連環合同場合會導致多米諾骨牌效應，破壞正常的交易，誤將義務轉換成抗辯權、形成權。既然如此，解決係爭案件不應採取該方案。
方案二、三運用在某些案件中可能適當，如在買受人簽訂合同時不知作爲買賣物的房屋無產權證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權利瑕疵擔保責任，比較合適。但在係爭案件中不能採用這兩個方案，因爲係爭案件中的原告在訂立係爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權登記手續，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關於“買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務”的規定，出賣人A公司不承擔權利瑕疵擔保責任。
運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持肯定態度。據此，認定係爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權的過戶登記手續，便構成違約，應承擔違約責任，買受人丙享有此類請求權。從係爭案件中原告丙的訴訟請求爲兩被告立即辦理房屋所有權的過戶手續觀察，可知其未採取方案一、二、三，而是選擇了係爭合同有效的方案，即方案四。
（三）關於《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？
《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應如數退還丙所付全部款外，還應對丙作適當經濟賠償。
該約定是屬於附解除條件，還是構成約定解除？如果屬於附解除條件，售房合同便爲附解除條件的法律行爲，按照合同法第45條第1款後段的規定，當解除條件成就時，售房合同失效，並且是自動地當然地歸於消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下，條件已經成就，那麼，無需當事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當然地終止，被告A公司移轉B號房屋所有權的義務隨之消滅，因而，原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權的過戶手續，沒有依據，應予駁回。
如果該第4條的約定構成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行爲，不會因所謂解除條件成就而當然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現時，解除權產生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權。丙若行使該解除權，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那麼，該合同歸於消滅；若不行使解除權，仍然請求被告A公司向其移轉B號房屋的所有權，那麼，應當得到支持。
總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構成約定解除，那麼原告丙就能請求被告A公司繼續履行售房合同，進而取得B號房屋的所有權；倘若屬於附解除條件，因係爭合同已經終止，被告A公司就不再負有移轉B號房屋所有權的義務。可見，準確地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權移轉與否的問題至關重要。
就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當事人任何一方保留解除權，因此不符合約定解除的要件。
《售房合同書》第4條規定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下時，A公司應如數退還丙所付的全部房款，並作適當經濟賠償。換一種表達方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特徵。 把《售房合同書》第4條的約定作爲附解除條件，便有如下結論：由於該條件系由雙方約定的，在它已經發生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，纔可以將其排除。在係爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所有權的移轉登記手續，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不讓係爭合同自動地當然地消滅，而是繼續有效。對此，被告不予認可，因此，原告丙單方面地改變雙方關於附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉換爲約定解除，最終的結果是係爭合同照樣自動消滅。
正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已於20xx年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權過戶到其名下，便沒有法律根據，不應得到法院的支持。
（四）關於B號房屋價款返還的請求權基礎：不當得利返還請求權？物的返還請求權？損害賠償請求權？
係爭合同終止，原告返還其佔有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已經得到了一審民事判決的確認，但應當弄清此筆價款返還的請求權基礎。
由於貨幣的所有權原則上與對該筆貨幣的佔有相一致，所以，當原告丙將價款支付給被告A公司後，他就喪失了對該筆價款的所有權。現在，因係爭合同自20xx年12月31日屆滿時B號房屋的所有權不能移轉至丙名下而自動終止，被告A公司有義務返還該筆價款。由於原告丙對該筆價款無所有權，所以，他請求A公司返還的請求權基礎就不可能是所有物返還請求權。從當事人雙方的損益變動並予以調整的角度着眼，其應爲不當得利返還請求權。如此判斷乃因爲這種損益變動符合不當得利的構成要件：1。被告A公司不再移轉B號房屋的所有權，連佔有也要恢復，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權，連佔有也要喪失，卻支付了價款，存在着損失。3。這種利益和損失之間存在着因果關係。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據。在德國，是從合同終止、債權不復存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉B號房屋所有權卻獲得價款沒有法律規定或約定的根據角度予以認定。
當然，假如原告丙不主張不當得利返還請求權，而把該筆購房款作爲因被告A公司不將B號房屋所有權過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權基礎也可以是違約損害賠償請求權。筆者認爲，如此尋找請求權基礎，符合違約損害賠償的構成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償的請求權基礎。 主張不當得利返還請求權或者違約損害賠償請求權，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應當預見等規則的制約。主張後者，在原告丙的損失大於125000元價款時，可以多獲得些賠償。
（五）對係爭B號屋裝修問題處理的請求權基礎：不當得利返還請求權？損害賠償請求權？
售房合同消滅，原告佔有B號房屋的根據不復存在，有義務返還。於此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當事人都把丙支出的裝修費作爲其經濟損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經濟損失，本案不宜一併處理，丙可另行起訴。對此，應當如何評論？因原告丙訴求被告辦理係爭房屋所有權的過戶登記手續，主張取得係爭房屋的所有權，是以係爭合同有效爲前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在係爭合同消滅情況下的“清算”表現。可見，原告丙若同時主張上述二權，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認定係爭合同無效，依據法律和法理便會發生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方爲妥當？有意見認爲，於此場合主審法官負有釋明的義務，應當提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了係爭房屋的所有權，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責。〔5〕這種意見值得重視。
在筆者看來，在這裏應當持有如下見解：
如果被告A公司將B號房屋的所有權移轉給了原告丙，那麼，丙對該房屋的裝修屬於對其所有物的改良，與他人無關。但係爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權不會移轉給丙，丙對B號房屋的佔有沒有根據，其應當返還該房屋，這就產生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。
從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構成動產與不動產的附合，丙喪失對裝修材料的動產所有權，B號房屋的所有權擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權人甲對此未支付相應的代價，其享有這部分利益沒有合法根據，構成不當得利，甲有義務予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當得利返還請求權。
從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權不能於20xx年12月31日前移轉至原告丙的名下，構成被告A公司違約。該違約行爲給丙造成了購買此類房屋的機會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作爲被告A公司違約所造成的損失。當事人雙方也是如此認識的，體現在《售房合同書》第4條中。
可見，B號係爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權基礎，一個是不當得利返還請求權，一個是損害賠償請求權。如果原告丙主張並實現了不當得利返還請求權，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權因缺少“損失”這個構成要件便不會產生。如果原告丙主張並實現了損害賠償請求權，B號房屋所有權人的利益便得而復失，不當得利返還請求權因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現二者。
就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權，有其法律及法理依據，但不是最佳的選擇。因爲賠償損失在範圍上要受與有過失規則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯爲由未裁判被告A公司承擔賠償損失責任。
假如原告丙選擇了不當得利返還請求權，那麼，因以另一被告甲獲得的附合利益爲準予以返還，與原告丙有無過失無關，加之這不屬於賠償責任，所以就不再適用與有過失規則，即使丙有過失，也有權請求返還接近於添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就不會以原告丙也有過錯爲由不支持其返還不當得利的訴求。
由此可見，請求權基礎理論及其在個案中的正確運用，直接關係到權利人的利益能否得到法律保護，不單純是個學術問題，即使是從事實務工作的法律人也應當予以重視。
（六）餘論
1。關於原告丙的損害賠償請求權
其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機會，若再買到與B號房屋相當的房屋需要花費更多的價款，該超出部分的價款即爲原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬於真正的違約所造成的損失，原告丙均可請求被告賠償。其請求權基礎只有違約損害賠償請求權，不會是不當得利返還請求權，更不會是物的返還請求權。由於違約損害賠償的範圍受到合理預見、與有過失、減輕損害等規則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失，則要依據與有過失規則，要承擔相應的責任，即被告A公司要少賠乃至不賠。
從法律人的要求講，原告丙本應援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機。
2。關於原告丙的債權人代位權
從《售房合同書》第2條關於丙於本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權裝修、人住B號房的規定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務移轉B號房屋的所有權。如果丙能夠舉證被告A公司怠於請求甲辦理B號房屋所有權的移轉登記手續，那麼，原告丙便享有了債權人的代位權，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲爲被告向人民法院提起代位權訴訟，請求甲辦理B號房屋所有權的移轉登記手續。
在係爭案件的實際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作爲共同被告起訴，請求他們履行將B號房屋的所有權移轉於原告丙的義務，這可否視爲原告丙在行使債權人的代位權？筆者持否定的觀點，理由在於，其一，原告丙訴請甲履行B號係爭房屋的所有權過戶義務，未表示是在行使被告A公司對於甲的到期債權。這不符合債權人代位權的構成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規定，提起代位權訴訟，向甲主張債權人的代位權。當事人不主張，即難以認定原告丙在行使債權人的代位權。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月，而係爭合同因其所附的解除條件成就而已於20xx年12月31日自動終止，致使其向被告A公司主張移轉B號房屋所有權的債權消滅。這樣，又欠缺債權人代位權的另一個構成要件，即使主張了債權人的代位權，也得不到主審法院的支持。
總之，原告丙因其未及時提起債權人代位權之訴，喪失了取得B號房屋所有權的一個機會。