我國《合同法》實施後，最高人民法院在《關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”由於我國法律對房屋所有權、土地使用權等不動產物權變動多有“應當登記”的規定，故正確理解適用這一內容，理清我國現行法律、法規及司法解釋確立的不動產物權變動模式，對司法實務界妥善審理不動產物權糾爭具有十分重要的意義。下面筆者試從不動產產權轉移（房屋所有權、土地使用權）的角度談一下自己的看法，擔保物權等不轉移產權的物權內容不作爲本文討論的範圍。
有觀點認爲，由於最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當事人達成的合意之效力與物權變動後果的效力進行了區分，也即合同當事人合意達成的契約只在當事人之間形成以物權變動爲目的債權和債務關係，而不動產物權變動效力的發生則直接以登記爲條件，這就等於承認了物權行爲的獨立性和無因性，故在不動產物權變動模式上採取的是登記要件主義。因當事人所達成的債權債務關係的合意內容只是物權變動的原因，按照物權行爲無因性的理論，該原因行爲與物權變動行爲均是獨立的民事行爲，原因行爲是否有效，不能對物權變動行爲是否有效產生實質性影響，正如解釋的內容，既便當事人合意達成的債權債務契約有效，物權行爲也會因欠缺登記的要件而不發生物權變動的後果；同樣，當事人合意達成的債權債務契約無效，而因其產生的物權行爲具備了法律規定的登記要件，物權變動後果仍然是有效的，應當得到法律的承認。現行的法律制度雖然並未規定原因行爲無效會對物權變動行爲產生何種影響，但基於上述司法解釋體現出的物權行爲無因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。
另有一種觀點認爲，最高人民法院的上述司法解釋雖然對合同當事人達成的債權債務契約之效力與物權變動後果的效力進行了區分，並使該立法內容在結構上趨於將債權行爲與物權行爲相分離，但卻未真正體現出採用了物權變動的無因性理論，且從合同適當履行的原則上分析，該內容實際上採用的是登記公示主義。因爲物權的變動多以民事法律行爲產生，最常見的法律事實就是合同，所引起的最直接的法律關係是以物權變動爲目的的債權債務關係，物權變動內容依附於債權合同存在，二者是從屬關係，如果引起物權變動原因的債權合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規定，必然會引起返還財產的法律責任，並無不動產物權轉移因登記或未登記而有不同的規定，這說明我國法律制度有關債權合同的效力完全可以追及因其而產生的物權變動的效力，也即債權合同無效或被撤銷，因其產生的物權變動也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內容並不能得出未經登記的不動產物權變動就不能產生物權變動效果的結論。按照合同適當履行的原則，合同義務必須由當事人採取適當的履行行爲保證實現，由於物權行爲從屬於合同行爲，其獨立性是相對的，所以說物權行爲只能是保證合同內容和效果得以實現的手段，也即是必要的履行方式，如果當事人未按照法律規定“應當登記”的履行方式去履行義務，則對方當事人可以請求其履行“應當登記”的法定義務，在沒有第三人介入的情況下，其結果仍然導致物權變動效果的發生，一份具有物權變動內容的債權合同只要合法有效，物權變動效果的發生是不難實現的，也是具有明確的法律保障的'，這就推定出這樣一個結論：未經登記的不動產物權變動行爲並不是不能實現變動效果的無效民事行爲，而是效力待定的民事行爲，該效力是否發生只取決於產生物權變動行爲的債權合同能否履行。可見，當事人之間的合意直接決定着物權變動效果的發生，物權行爲並非絕對地獨立，這與物權行爲的無因性理論存在本質區別；還有，解釋中有關未經登記不發生物權變動的規定，其實質在於確立通過登記賦予不動產物權以公示力和公信力的制度，最大限度地維護交易安全，而不在於約束物權變動的當事人。例如，甲向乙出賣房屋並達成了買賣房屋的協議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權變動的後果自然會發生，而如果甲又向丙出賣房屋並辦理了登記，則甲乙的買賣關係即不能再產生物權變動的後果。甲丙之間的登記行爲就起到了對抗第三人乙的作用，可見，登記在這裏的實質作用只是對抗第三人，而非約束當事人，這也是登記公示主義的表現。