下面是本站小編爲考生整理的房產估價師考試模擬試卷,供大家參考學習,預祝考生備考成功。
一、單項選擇(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上塗黑其相應的編號。)
1、直線趨勢法公式y=a+bx中,x表示( )。
A、價格
C、價格變動率
B、常數
D、時間
2、在比較法中,土地使用權年限修正屬於( )修正。
A、交易情況
C、區域因素
B、交易日期
D、個別因素
3、有在區位、檔次等方面相當的甲、乙兩出租寫字樓,甲寫字樓的建築面積月租金爲50元/平方米,不含物業管理費;乙寫字樓的建築面積月租金爲59元/平方米,含有物業管理費。該類寫字樓的物業管理費爲每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金相比有( )。
A、甲高於乙
C、甲等於乙
B、甲低於乙
D、不可比
4、甲、乙兩宗房地產,在物質實體方面甲好於乙,在權益、區位等其他方面兩者相當,該兩宗房地產的價值相比有( )。
A、甲大於乙
C、甲小於乙
B、甲等於乙
D、不可比
5、有一宗前後臨街的矩形宗地,總深度27米,前街路線價爲2000元/平方米,后街路線價爲1000元/平方米,若按重疊價值法估價,則前街影響深度爲( )。
A、9
C、15
B、13.5
D、18
6、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產稅等,其收益價格估算可採用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
C、該寫字樓的實際收益
B、市場比較法
D、無法估算
7、某宗房地產採用比較法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異,其最終估價結果應( )。
A、取三者的平均值
C、任選其中之一
B、取三者的中間值
D、在三者的基礎上綜合分析決定
8、路線價法估價的第三個步驟爲( )。
A、設定標準深度
C、編制深度百分率表
B、選取標準宗地
D、劃分路線價區段
9、評估某宗房地產的價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會( )。
A、越高
B、越低
C、不變
D、符合客觀實際
10、某寫字樓預計持有兩年後出售,持有期的純收益每年216萬元,出售時的價格爲5616萬元,資本化率爲8%,則該寫字樓目前的收益價格爲( )萬元。
A、4858
C、2700
B、5200
D、6264
11、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產於1998年6月30日的價格。之後,有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實,則重新估價的估價時點應爲( )。
A、1998年6月30日
C、重新估價的作業日期
B、現在
D、要求重新估價的委託方指定的日期
12、某宗房地產1999年2月25日的價格爲1000美元/平方米,匯率爲1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元爲基準的價格月均遞減0.5%,則其1999年10月25日的價格爲( )人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定爲1美元=8.29元人民幣。
A、7935
C、8290
B、8260
D、7964
13、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別爲12萬元和7萬元。此後分別逐年遞增2%和1%,該類房地產的資本化率爲8%,該房地產的價格爲( )萬元。
A、100
C、63
B、42
D、77
14、比較法中,採用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優於標準個別因素得102分,估價對象的個別因素劣於標準個別因素得97分,則個別因素修正係數爲( )。
A、1.05
C、0.98
B、0.95
D、1.03
15、有一宗房產交易,成交價格爲3000元/平方米,付款方式是首付10%,餘款在1年內按月等額付清,假設月利率爲0.5%,其一次支付的實際成交價格爲( )元/平方米。
A、3000
C、2914
B、2700
D、2500
16、土地資本化率RL、建築物資本化率RB、綜合資本化率RO三者之間的大小關係爲( )。
A、RL < RB < RO
C、RL < RO < RB
B、RB < RL < RO
D、RO < RL < RB
17、與比較法關係最爲密切的房地產價格形成原理是( )。
A、均衡原理
C、競爭原理
B、預期原理
D、替代原理
18、某城市房地產交易中,賣方、買方應繳納的稅費分別爲正常成交價格的6%和3%,某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/平方米,應繳納的稅費均由賣方負擔,則該宗房地產的正常成交價格爲( )元/平方米。
A、2660
C、2425
B、2294
D、2427
19、某可比實例價格爲2000元/平方米,區域因素直接比較得出的相關數據如下表,則區域因素修正後的價格應爲( )元/平方米。
區域因素 | 1 | 2 | 3 |
權重 | 0.5 | 0.3 | 0.2 |
估價對象 | 100 | 100 | 100 |
可比實例 | 90 | 100 | 125 |
A、2000
C、2100
B、1900
D、1905
20、建築物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分,該兩者的'長短關係有( )。
A、自然壽命≥經濟壽命
C、自然壽命=經濟壽命
B、自然壽命≤經濟壽命
D、無關
21、某辦公樓的土地面積3000平方米,建築面積10000平方米,該辦公樓出租正常月純收益爲18萬元,建築物重置價格爲2000元/平方米,成新率爲80%,土地和建築物的資本化率分別爲7%和8%,該辦公樓的土地正常價格爲( )萬元。
A、1257
C、800
B、1571
D、1300
22、資本化率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。
A、平均利潤率
C、經濟增長率
B、安全利率
D、銀行貸款利率
23、現對某期貨房地產進行估價,在此估價中,估價對象狀況應爲未來某時點的狀態,房地產市場情況應爲( )時點的狀態。
A、現在
C、過去
B、未來
D、B和C
24、有A、B、C三個影響房地產價格的因素,其中A的影響最大,B次之,C最小,分別賦予的權重爲f1、f2 、f3,此三者的大小關係應爲( )。
A、f1
C、f1=f2 =f3
B、f1>f2 >f3
D、無關
25、某地區某類房地產1999年4月1日至10月1日的價格指數分別爲79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日爲100)。其中有一房地產在1999年6月1日的價格爲2000元/平方米,對其作交易日期修正到1999年10月1日的價格爲( )元/平方米。
A、1376
C、2558
B、2308
D、1055
26、一臨街深度22.86米(即75英尺),臨街寬度30米的矩形土地,其所在區段的路線價(土地單價)爲5500元/平方米,臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別爲20%、90%和120%,該宗土地的總價爲( )。
A、452.63萬元
C、339.47萬元
B、75.44萬元
D、377.19萬元
27、進行房地產估價,首先要有( )。
A、估價業務
C、估價對象
B、估價目的
D、估價程序
28、房地產估價的主要難點是( )。
A、市場行情變化不定
B、供需變化引起價格變化
C、影響房地產價格的因素極其複雜且難以把握
D、影響房地產價格的因素影響程度不同
29、某宗房地產的淨收益爲每年100萬元,建築物價值爲1000萬元,建築物的資本化率爲8%,土地的資本化率爲6%,該宗房地產的價值爲( )。
A、1468萬元
C、1500萬元
B、1333萬元
D、1287萬元
30、居住用途房地產的位置優劣,主要是看( )和安寧程度
A、周圍環境狀況
C、臨街狀況
B、繁華程度
D、附近是否有礦產資源
31、某單位擁有的房地產每年可產生100萬元淨收益,同時此單位有2000萬元貨幣以5%的年利率存入銀行,每年可得到與該宗房地產等額的收益,即每年能獲得100萬元的利息,則對該單位來說,這宗房地產的價值與( )萬元的貨幣等價。
A、2000
C、4000
B、400
D、10000
32、已知某收益性房地產40年土地使用權的價格爲4000元/m2,對應的資本化率爲6%,試求假設其土地使用權爲50年,資本化率爲8%下的價格( )。
A、3252元/m2
C、3565元/m2
B、3435元/m2
D、3343元/m2
33、目前的房地產市場不景氣,但預測3年後價格會回升,現有一座出租寫字樓要估價。該寫字樓現行市場租金較低,年出租淨收益1000萬元,預計未來的3年內仍維持這個水平,但等到3年後市場回升時將其轉賣的售價會高達25000萬元,銷售稅費爲6%。如果投資者要求該類投資的收益率爲10%,則該寫字樓目前的價值爲:( )。
A、21225萬元
C、2358萬元
B、19854萬元
D、20143萬元
34、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價格
C、供給與價格
B、需求與價格
D、供給與需求
35、在一個估價項目中,估價目的、估價對象、估價時點三者是有着內在聯繫的,其中( )是龍頭。
A、估價目的
C、估價時點
B、估價對象
D、估價目的和估價對象