國家對房地產行業巨集觀調控政策的實施所造成的影響如今已經不容忽視，下面是小編蒐集的一篇探究巨集觀調控政策下房地產行業發展現狀的論文範文，供大家閱讀參考。
引言
經歷了從20世紀90年代的國家對房地產行業的巨集觀調控，我國房地產行業近幾年的發展態勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產行業如何煥發新的生機與活力，成為其發展過程中必須考慮的問題。房地產行業需要通過對其經營戰略的調整來提高其核心競爭力，以適應複雜多變的環境，保持房地產行業及企業的健康有序發展。
一、巨集觀調控政策下房地產行業發展現狀及存在問題
1993年以來，國家巨集觀調控政策對房地產行業的影響逐步顯著，面對房地產行業的跌宕起伏，國家也適時進行巨集觀調控，綜合協調房地產市場的發展。“國十六條”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產泡沫，使中國經濟實現“軟著陸”，房地產市場在迎接美好前景的同時，也面臨巨大的挑戰。
(一) 巨集觀調控政策下房地產行業發展現狀
1.開發商土地購置謹慎，土地出現供過於求現象。國家的巨集觀調控政策中，土地政策對房地產行業造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產行業土地供應量同比增速呈現先升後降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經濟制定並投入實施了四萬億計劃，使得房地產行業土地供應量呈上升趨勢;而2010年以後，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過程中，對房地產行業也提出了嚴格的要求，包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設週期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開發商的進入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒佈《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經濟增長急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實現“控總量、擠存量、提質量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產開發商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產開發企業土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個百分點，部分城市土地出現供過於求現象[1]。
2. 房地產市場主要面向大中城市，對小城及以下關注不夠。2014年，國家發改委提出對大中小城市實行區別分類的戶籍政策，即：全面放開城鎮及小城市戶籍限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時促進了城鎮及中小城市的房地產市場發展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產行業的急速擴大，平衡了城市間房地產發展的水平。但就目前來看，我國房地產開發商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發當中，並且市場向小城市及村鎮的擴大正在進行當中，市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設力度加大，地產商勞動需求增大。2014年，我國銀監會批覆國家開發銀行建立住宅金融事業部，這一部門的建立，有助於減輕中低收入者購房壓力，強化了社會保障體系，力圖實現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會上，十八大代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新說 ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬套，2011年已經開工1000萬套，今年開工了700多萬套，明年計劃開工數量不會低於500萬套[2]。 這一政策的實施，對於擴大房地產市場有積極的作用，刺激了房地產市場的需求，也刺激了地產商的建設慾望，促使各企業積極響應國家政策，也使得行業內對勞動力的需求擴大。
4. 房地產商資金獲取壓力大，資金來源單一。2003年開始，國家就通過“121號檔案”來對房地產行業信貸政策進行調控，檔案一出，增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產市場過熱的現象。近些年來，對於消費者買房，乃至房地產商貸款的政策始終處於嚴格把控狀態，使得地產商開發資金短缺。由於地產商本身自有資金短缺，大部分資金來自於銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產行業的發展以及產品的開發。
(二)巨集觀調控政策下房地產行業存在的問題
1.地產商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓，房地產開發商想要用更高的價格獲取招標的資格，這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產開發商資金壓力進一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產開發商必須慎重考慮獲得土地後的使用方式以及獲得土地後開發的產品型別。這一政策的頒佈，雖然有效抑制了房地產行業濫用土地的現象，但是已經從根本上增加了房地產開發商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開發的產品為住宅，其戶型、建築面積、建設成本等多種因素都要納入規劃範圍。
2.目標市場範圍小，建設重心過於集中。金融事業部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產行業對中低收入者市場的關注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產品型別主要是高檔別墅，產品型別過於單一。而市場的過於集中導致當前房地產市場的發展成績平平，受限嚴重，無論是產品的開發還是推廣以及銷售都受到很大影響，因此，市場規模亟待擴大，市場開發及產品建設重心亟待轉移。
3.地產商開發資金儲備不足，過於依賴銀行貸款。目前來看，整個房地產行業並不具備雄厚的自有資金實力來維持產品的開發與建設，過多的依賴外力，是目前房地產行業發展的主要問題。正是因為行業自有資金儲備不足，開發與建設產品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對於其他融資手段的應用還比較少，過度的依賴銀行貸款導致的融資結構單一，也成為巨集觀調控政策下，阻礙房地產行業發展的重要原因。 4.行業發展不夠靈活，缺乏新的利潤增長點。調控政策對房地產成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產市場依舊走老路，未能及時靈活的調整發展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業內沒有發掘新的房地產行業利潤增長點，過度依靠抬高房價實現利潤增長。目前我國房地產行業的`主要利潤增長點還是建設大戶型，實施高房價。但是，就巨集觀調控政策而言，國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放鬆，因此，此類方法對於謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%;辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%;2013年的行業資料顯示， 2010年以來國家巨集觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象[1]。就2013年房地產行業發展資料來看，房地產行業整體發展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業所面臨的威脅，整個行業需要有針對性的進行戰略調整。
二、當前政策下房地產行業戰略調整策略
針對當前我國房地產行業的發展現狀以及存在的問題，整個行業應該提高其對國家巨集觀調控政策的反應能力，逐步進行戰略調整，靈活市場策略，調整經營理念和經營方式，尋求新的利潤增長點和市場機遇，以便房地產行業在國家大的巨集觀調控背景下實現良性發展。
(一)調整經營觀念
發展初期的房地產行業，經營理念著眼於對土地的開發以及產品的銷售，不太注重產品未來發展以及物業的管理等。但是在經歷了漫長的發展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來越多的房地產企業進入行業內，導致行業內競爭越發激烈。因此，注重產品的質量以及良好的售後服務和物業管理已經成為企業乃至整個行業必須關注的問題。如何商品的價值最大化，將成為房地產企業最核心的競爭優勢。在滿足消費者獲得產品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別緻的外觀、優異的質量、完備的基礎設施、良好的社群環境、到位的售後服務等附加產品。同時，也要具備隨著消費者需求變化而提供相應服務的應變能力。
(二)調整土地開發模式
發展初期的地產商，把對土地的開發作為經營重點。但是就目前的調控狀況以及房地產行業的現狀來看，過於注重開發新的土地來發展經營，建設產品已經不適應當前發展，因此，房地產開發商應該從單純開發獲取土地調整為對土地的重複利用，對空間的二次利用。重複利用、以及二次利用與開發新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建築物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式，在其他國家已經初具雛形，併產生了很好的效果。開發方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產商帶來的壓力，也能為國家環保事業做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個側面，為國家放寬對房地產行業的土地政策奠定了基礎，為房地產行業今後的發展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產行業新的利潤增長點。
(三)調整目標市場
隨著戶籍政策的變化，房地產市場的結構也會相應發生變。農民戶籍轉變為非農戶籍難度減小，中、小城市戶籍政策的放開，無疑會開啟中小城市的房地產市場。因此，房地產行業應該審時度勢，將市場眼光擴大，更加重視中小城市的市場。另外，國家住房保障制度的實行，使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋，擁有自己的房產。這也就打開了中低收入者的市場，房地產企業也應該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
(四)調整產品多樣性
目標市場範圍的擴大，相對應的產品的多樣性也要作出調整。實現產品開發的多樣性，需要各房地產企業明確自己的目標市場定位。房地產行業在今後的發展中需要把產品的開發集中在住宅、工業用地、商業用地和舊樓改造上來，依據國家政策、根據目標市場定位，有針對性的開發商品，力圖準確預測市場需求，抓住機遇，更好發展。針對住宅用地，合理規劃中小戶型的設計，實現精細化、標準化;對於商業地產的開發需謹慎，對於繁華商圈，避免重複建設商業地產，造成地區商業虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開發商業地產;對於工業地產的開發與選址，要在儘量少的破壞當地環境的基礎上進行開發建設，儘量與政府合作，實現工業地產開發的有序化與合理化;就目前形勢看，我國房交量處於萎縮狀態，因此，繼續開發新的產品將會出現產品囤積、供過於求的狀態，因此對舊樓的改造將會一定程度節省企業成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對於年久危樓不建議採取改造措施，在改造過程中，可以對樓體外觀進行重新裝潢，對內部格局進行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價值的產品。房地產行業對於產品多樣性的調整可以滿足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態勢。
(五)調整開發融資模式
就當前我國的形式來看，各房地產企業的資金多來源於銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無疑給房地產行業帶來巨大壓力。因此，房地產行業調整開發融資的模式，也成為巨集觀調控政策下戰略調整的重點工作。各房地產企業可以採取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信託機構、基金公司等渠道，獲得產品開發資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無力償還貸款等問題。企業可以通過對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業開發資金來源，不斷拓寬企業融資渠道，從而降低企業的融資成本以及融資風險。
(六)調整供應商與購買者之間的關係
Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發現，市場資訊不對稱，對房地產行業的供求關係造成很大影響，他們建議政府在進行巨集觀調控過程中，通過政策措施乃至法律手段，要求供應商釋出完全的產品資訊，實現供應商與購買者之間的資訊平衡，實現行業一級市場的有序發展[4]。因此，房地產行業應該適時調整供應商與購買者之間的關係，釋出全面的產品資訊，包括附加產品資訊，使得消費者能夠全面瞭解產品，實現交易公平。另外，房地產商應該多站在消費的角度思考問題，進而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷售商品，同時打破傳統的供需關係，實現經營-服務-售後-關懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關係，獲取更多消費者的信任，促進產業的持續健康發展。
(七)制定新的應對稅制改革的戰略
房地產行業稅制改革已成為大勢所趨，而房地產行業稅制改革的最終結果將導致企業成本提高，因此，企業應該制定相應戰略來應對稅制改革帶來的威脅。首先，企業應該提高技術水平以減少原料的浪費;其次，房地產企業可以採取前向一體化經營模式，形成供建一體化，節約成本;另外，房地產行業應該通過關注其產品質量及其附加產品的價值來提高行業公信度，結合國家有力的價格調控，使產品價格到達消費者可接受範圍，保障產品成交量，使得行業在稅制改革的壓力下，也能穩定發展。
結語
我國對房地產行業的巨集觀調控至今已經有20多年的歷史，國家對房地產行業巨集觀調控政策的實施所造成的影響如今已經不容忽視。就目前形式來看，國家土地、稅收、信貸、戶籍以及其他各種調控政策的頒佈於實施，要求房地產行業對經營模式、土地開發模式、目標市場範圍、產品結構、融資模式以及供應商和消費者關係方面進行戰略調整，並通過技術革新，前向一體化、提高產品價值等手段，提高公信度，從而實現整個行業的有序發展。