論文關鍵詞：税收管理 土地增值税 清算方法
論文摘要：土地增值税是房地產開發企業的主要税種之一，其重要性不亞於營業税和企業所得税，由於對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值税清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值税的徵收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計税扣除成本的審核，並針對減免税優惠政策採取了相應的清算辦法。
土地增值税是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物產權並取得增值性收入的單位和個人所徵收的一種税。在房地產開發企業的税負構成中，土地增值税佔有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要税種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值税是以轉讓房地產取得的增值額為徵税對象，採用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進税率計算徵收。
計算公式為：土地增值税税額=增值額×適用税率一扣除項目金額×速算扣除係數。其中：①增值額是納税人轉讓房地產的收入減除税法規定的扣除項目金額後的餘額。②四級超率累進税率是以增值額佔扣除項目金額的比例確定的。最低税率為30％，最高税率為60％，其税收負擔高於企業所得税。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，税率為3O％等等。
由於超率累進税率的特點是，增值率越高的部分適用税率就越高。為了避免高税負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高税率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)納税人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值税的'清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管税務機關可要求納税人進行土地增值税清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納税人申請註銷税務登記但未辦理土地增值税清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)税務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理註銷登記前進行土地增值税清算。
2正確確定清算計税單位
房地產開發企業在進行土地增值税清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對於分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值税。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分户明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計税的扣除項目
(1)根據《國家税務總局關於房地產開發企業土地增值税清算管理有關問題的通知》[國税發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關税金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地徵用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地徵用費、耕地佔用税、契税、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、税票、服務業發票、協議、建築安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建築安裝發票等。③建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。