近期，溫州現首例“住宅土地使用權到期續期”這一條消息震驚房地產市場。那麼房屋土地使用權到期了應該怎麼辦?
浙江溫州最近出現一部分市民，他們正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發現，他們持有的土地證上寫着土地年限20年到期。
溫州現首例“住宅土地使用權到期續期”!
據報道，經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。
很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權不是七十年嗎?怎麼變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產權房是地方政府靈活施行政策的產物。
1990年5月19日，國務院頒佈了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度。《條例》規定：居住用地出讓年限最高爲七十年。
1990年代初期，浙江民營經濟已經開始蓬勃發展，敢爲天下先的溫州人在不超過居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。
物權法雖規定自動續期，但細節有待明確
當然，對於七十年的產權房來說，現在離到期還有時間，但既然不是永久產權房，終究還是會面臨同樣的問題。土地使用權到期後該怎麼辦?2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”(並非像很多人所認爲的那樣是無償續期)。
從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。
當地部門正在積極研究解決方案
爲此，溫州市採取了續費政策，也就是續繳土地出讓金。根據相關政策，有戶主需要續繳幾十萬元的土地出讓金，價格約爲房價的三分之一。
“在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受採訪時表示。這種做法與地方政府向開放商出讓國有土地使用權而收取出讓金的做法比較類似。
“現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題。一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前爲止還沒有收到很明確的答覆;二是我們也在研究作爲溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已着手起草政策建議初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。” 張少清說。
如果不買賣，到期後還能繼續居住嗎?
從溫州現在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發現產權到期需要續費才知道相關情況。那麼如果不買賣，到期後還能繼續居住嗎?
對此，上海金融與法律研究院研究員聶日明表示，物權法規定土地使用權可以“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當於是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時卻要補繳土地出讓金。
因此，專家認爲這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等纔可重新擁有這些權利。
所以，理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子裏。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。
未來應該儘快探討可行的解決路徑
溫州碰到的問題在國內屬於先例。隨着時間的流逝，未來全國各地碰到這種問題的情況肯定少不了。溫州的做法會有示範意義嗎?
實際上，如果按照溫州現在的做法，續費額度相當於房價的'三分之一，在高房價的背景下，這會給購房者帶來沉重負擔，相當於房價一次性上漲了三分之一。聶日明認爲，在未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納續期的土地出讓金，恐會在社會上引發軒然大波。未來應該儘快探討出臺可行的解決路徑。
【銳評】土地“70年大限”解答宜早不宜遲
在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權立法的成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。
從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因爲這批90年代初期的住宅用地的使用權爲20年，當時物權法尚未出臺，相關法律也不完善。然而，在社會主義法律體系已經形成，強調法治思維和法治方式的今天，如何儘快給出迴應、化解羣衆憂慮，應該成爲相關部門的當務之急。
國有土地使用權出讓意味着，在城市裏，任何單位和個人進行建設，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設用地使用權。在我國的改革實踐中，這一制度經歷了一個從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權的有償、有期限使用，始於1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務院出臺《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》，對這一領域進行規範。2007年頒佈的物權法，則是這一領域最爲重要的立法，其意義在於明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味着即便土地使用權到期了，房屋所有權也不容剝奪，同時，住宅用地續期無須申請而自動續期。
然而，物權法在自動續期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設用地使用者往往爲較爲分散的業主，政府有無義務幫助他們實現自動續期?是否需要繳納土地出讓金?繳納標準如何?若是部分業主不願繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業主?非住宅建設用地續期又該如何操作?這些模糊之處，立法者當時或有其他考慮，但目前已經影響到羣衆的生產和生活。一方面，“無恆產則無恆心”，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利於產權制度的落實，也讓人們因爲擔憂在到期後繳納難以承受的出讓金而處於惶惶不安中。另一方面，也爲相關市場交易行爲埋下了糾紛隱患。目前，已經出現了土地使用權到期後，房屋因未能自動續期而不能交易過戶的案例。不難預見，如果相關規定仍不明確，還將出現諸多房屋買賣後續糾紛，以及因繳納出讓金而出現的爭端。
我國國有土地使用權出讓制度的產生和完善，可以說是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。相信隨着全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期後該怎麼辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠着眼公民合法權益，從現實可行性、法律穩定性的角度，從細節出發，拿出於法有據、於情有理、於民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公衆心頭的憂慮，讓居民安居樂業。