感謝市政協和各位政協委員長期以來對我市物業管理工作的關心和支持。現向市政協第十三屆第五次會議報告我市近年來物業管理工作有關情況。請予審議。
一、物業管理概況
近年來，我市物業管理工作得到了長足的發展。至去年底，我市有資質的物業管理公司216家，從業人員19800多人，已對920多個住宅小區（大樓、別墅區）實施了物業管理，總計面積5800萬平方米。尤其是20xx年以來，物業管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區物業管理覆蓋率已達約85%，遠高於全國城市物業管理平均覆蓋率38%的水平。物業管理使廣大業主得到了實惠，與未實施物業管理小區相比，髒、亂、差現象基本消除。物業管理的推行使小區環境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區生活豐富了，同時也使管理小區的各類物業使用功能正常的運行，延長了使用壽命，並得到了保值、增值。目前，物業管理已被廣大市民普遍接受，“買房看物業”已成爲購房者首選的重要條件，非物業小區的居民要求實施物業管理的呼聲也愈益強烈。物業管理在爲小區業主創造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環境的同時，也爲創建文明社區、建設現代化國際大都市發揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞着促進物業管理水平的提高、羣衆生活居住環境的改善及城市檔次品位的提升，近年來我們主要做好以下工作：
1、不斷完善物業管理法規體系，營造行業發展的社會環境
物業管理行業是一門新興行業，它是市場經濟條件下房屋多元化的產物，有別於計劃經濟體制下的傳統房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規範和制約。爲此，我們在《關於市區住宅區推行物業管理的若干意見》的基礎上，草擬了《××市住宅小區物業管理條例》，並經省人大常委會批准於1999年2月1日起實施。爲使我市《住宅小區物業管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業管理企業資質等級管理暫行辦法》、《優秀住宅小區（大廈）考評辦法》和《業主委員會運作規程》等11個政策和規範性文件；在全國《物業管理條例》出臺後，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區管理處主任負責制、業主與物業管理企業和物業管理企業與開發建設單位簽訂前期服務合同協議等做出了明確規定。這些政策法規和規範性文件的制定與出臺改變了我市物業界無法可依的現狀，對引導和規範物業管理行業健康發展起到了重要作用。
2、引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境
自20xx年開始全市逐步推進了物業管理招投標工作。規定凡4萬平方米以上的住宅小區、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業管理招投標。至今總計115個小區，總面積達887。49萬平方米推行招投標，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區（大樓）實行了招投標。競爭機制的形成使物業管理企業強烈意識到管理服務不到位，將面臨着被市場所淘汰的結局，從而激發了物業管理企業對品牌效應的內在追求，促進了市場的培育，物業管理的'整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區（大樓）榮獲全國優秀（示範）稱號。20xx年至去年底，全市有47個小區（大樓）被評爲市級優秀（示範）小區。
3、整頓市場秩序，規範物業管理運作
近年來我們針對一些業主反映較突出的問題，如物業管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態度惡劣等問題，開展了兩次全市範圍的物業管理市場秩序專項整頓工作。爲使專項整治“不走過場”紮實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，並召開了全市近250人蔘加的動員大會，就整頓的目的、範圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業管理企業對羣衆反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理羣衆投訴500餘件，對羣衆的投訴我們做到事事有迴音，件件有着落，督促各物業管理企業限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業資質的處理。市場秩序專項整頓，使物業管理企業服務態度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區（大樓）業主滿意率達到90%以上，物業管理的聲譽有較明顯的好轉。
4、倡導“誠信物業”，增強行業自律
20xx年開始我們在全行業推行了“誠信在物業，服務千萬家”的誠信物業活動，並向廣大小區公示，廣泛接受業主的監督。至今已有72個小區（大樓）參加誠信活動。並在繼續擴展。經去年底檢查，“誠信物業”小區，業委會和社區居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業管理處主任中評選出我市優秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創優活動進一步深入。不少物業管理企業在小區中開展的“坐堂制”和服務中心“站立制”一條龍服務及推行的人性化管理，貼近了業主的多元需要，貼緊了業主的心，使物業管理工作得到了廣大業主的理解和支持，爲深化物業管理創造了良好的社會環境。如煙花鞭炮開禁後，全市物業管理企業爲使廣大居民過一個歡樂、祥和的春節，年三十晚各企業的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放後有無安全隱患，從而保證了我中心城區各物業管理小區無火災事故的發生，同時不少物業管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放後的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環境。
5、實施老舊小區整治，改善廣大業主的居住環境
鑑於老舊小區整體環境與我市城市化推進不相適應，且居住的多數是弱勢羣體。爲使他們與新小區一樣分享到現代化大都市發展的成果，近年來，我們實施了老舊小區整治“實事工程”，並實行邊整治邊物業管理提前介入。這項工作的重點是做到小區內有關設施的更新和功能的完善。整治內容主要是：拆除違法建築、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實物業管理用房等工作。我們還不斷總結經驗，進一步提高整治質量。20xx年下半年開始採用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區更加潔淨靚麗。2000年至今，市八區已整治老小區63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和羣衆的普遍肯定和好評，老小區整治工作在美化城市中發揮了特殊作用。
6、積極投身於開展創建文明城市、衛生城市活動中
近年來物業管理行業遵循“資源共享、各方聯動、協作互助、建設文明社區”的要求，積極投入社區建設，爲創建文明社區做了大量工作。物業管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業管理小區環境更加整潔，發案率大爲降低，據××區公安分局的統計顯示，非物業小區與物業小區發案率爲5：1，而20xx年中××區有84個物業管理小區被列爲“無刑案小區”。同時作爲一個勞動密集型行業，物業管理崗位也成了社區再就業工作的一條渠道，現有近4000名下崗失業人員從事物業管理崗位工作，爲政府排憂解難分擔了責任。此外物業管理企業提供物業用房與社區共享，僅市三區供社區活動的物業用房就近1。5萬平方米，爲社區工作開展構築了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區居委會在小區內開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進了社區精神文明建設，因此社區建設工作搞的較好的如安琪社區、滄浪社區的居委會同志都講到社區工作離不開物業管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問題
伴隨着物業管理的發展，我們也面臨着諸多矛盾、困難和問題，主要是：
1、市場機制還不完善，物業管理收費標準過低，行業發展後勁缺乏
由於我市的物業管理是從計劃經濟下傳統房屋管理轉變過來，因此不少業主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業管理爲公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象屢屢發生，有的小區收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業管理企業的工作積極性；其次，我市的物業管理服務收費標準也同市場經濟要求和行業發展需求有一定的差距，目前我市三區20xx年以來新建的普通住宅小區收費標準平均爲0。4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區更低，平均僅爲0。15—0。2元/平方米/月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區相比差距近一倍，致使多數物業管理小區經費處與虧損狀態，企業發展缺乏後勁，物業管理服務步履艱難。
2、作爲新興行業，職責尚需進一步理順
作爲新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。目前，我市《小區物業管理條例》規定的市政、環衛等專業有償委託事宜，尚未妥善解決，致使物業管理代人勞作，更加重了物業管理自身經費負擔。同時，國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關部門也沒有認真貫徹，致使物業管理企業無償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業管理企業承擔，這很不合理。此外，物業管理小區的違法搭建、破牆開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規劃、環保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由於一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業企業在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區管理難度大大增加。