貸前調查報告（一）
一、企業基本情況
（1）企業概況：主要包括企業名稱、法人代表、企業性質（國有、集體、股份、私營等）、法定地址、註冊資金總額、股份的主要構成、生產經營範圍、經濟覈算形式、成立時間、所屬行業、職工人數、演變過程、老企業名稱、收購（拍買、轉讓）總價格（其中出資現金金額）、債務轉讓金額等，屬關聯企業的還要說明關聯企業的有關情況。
（2）經營情況：企業規模、主營項目、年產值、上年利稅、總資產和總負債、主導產品的產銷情況、市場佔有率、在同行業中的地位和發展前景等。
（3）行業情況：行業成本結構、行業的經濟週期性、行業贏利性、國家政策等。
（4）管理情況：營業執照、企業代碼證、稅務登記證等有關證件的合法有效性；企業組織形式、管理體制、法人代表及財務負責人情況、財務制度以及關聯企業經營情況；企業內部各車間、部門之間的運作是否通暢；管理人員、員工對企業領導的評價，對企業發展計劃的瞭解程度；安保、環保、員工保險工作是否正常等。
二、企業借款原因
企業申請貸款的原因、用途、用款計劃，是否符合國家有關政策和農村信用社信貸政策，市場前景如何？預計效益如何？自有資金多少，尚缺資金多少，多長時能收回成本，什麼時間能還清貸款等。
三、企業還款能力
這是貸款調查報告的主要內容。一是分析申請貸款的企業是否具備產品有市場、生產經營有效益、無擠佔挪用信貸資金、無惡意拖欠信用社及其它銀行、其它單位和個人借款或貨款的歷史、恪守信用等情況。二是借款申請人從事的經營活動是否合規合法、符合國家產業政策和社會發展規劃要求。三是企業生產技術水平、產品銷售情況、產品價格變化（與原材料變動幅度比）、主要銷售單位、貨款結算方式、貨款回籠情況。具體內容爲：
（1）產、供、銷情況分析
對借款單位生產能力、產品質量與供銷情況進行調查。調查借款單位材料採購落實情況，分析判斷原材料是否有來源，調查原料市場價格變化情況、主要供貨單位、購貨與銷售的方式。
（2）財務和信用分析
據調查瞭解，目前，某些企業的報表一般至少有三套報表，交給銀行、財稅部門和內部股東的報表都不一樣。因此，我們必須認真分析企業的固定資本、存貨、資本金、銀行存貸款和其他短期負債等幾個大項來考察企業的現金流量表、其他會計報表的真實準確性。主要考覈以下三個綜合指標：
1、償債能力
①資產負債率=負債總額/資產總額×100%
一般認爲，該比率不得超過70%，比率越低越好，說明企業償債有保證。
②流動比率=流動資產總額/流動負債總額×100%
一般認爲2:1的流動比率較好。若該比率過低，說明企業償還能力較差，若該比率過高，說明企業的部分資金閒置。
③速動比率=（流動資產總額-存貨）/流動負債總額×100%
一般認爲，該比率爲1:1較好。
④現金比率=（現金+銀行存款+短期投資）÷流動負債
該指標比率越大越好，表明短期償債能力越強
2、營業狀況
存貨週轉率=銷貨成本/平均存貨
其中：平均存貨=（期初存貨+期末存貨）÷2
一般而言，存貨週轉率越高，利潤額也就越大，運用資本中閒置在存貨上的數額也就越小，存貨週轉率爲9（次）較合適，但行業間的.差別也較爲明顯，應具體分析。
3、獲利水平
資本金利潤率=利潤總額/資本金總額
一般來說，企業資本金利潤率越高越好，如果高於同期銀行利率，則適度負債對投資者來說是有利的，反之，如果資本金利潤率低於同期銀行利率，則過高的負債率會損害投資者的利潤。
另外，借款企業必須在農村信用社開立存款帳戶，()以便我們瞭解企業開戶以來的日均存款、貨款回籠情況和其他業務及未來一段時間情況的預測。當應收應付帳款的比重大於總資產或總負債的15%（或一定比例）時，應注意分析帳齡分佈情況。
（三）還貸來源及還款時間分析
分析貸款項目生產週期、預計利潤水平、現金流量，調查分析借款單位還本付息資金來源，確定借款期限等。
四、借款擔保方式
屬於抵押擔保的貸款，寫清抵押物的名稱、所在具體地點、權屬情況、租賃情況、數量和質量狀況、評估價值、價值是否穩定、變現能力等；屬於保證擔保方式的貸款，寫清保證擔保人基本情況（同借款人基本情況）、資產負債狀況，分析評估擔保資格、保證人的代償能力、擔保人的資金來源等。
通過借款單位的基本情況、生產經營情況和效益情況的分析，結合抵押擔保情況對貸款風險進行評價。
五、提出調查結論
調查人要在進行貸款綜合效益分析基礎上，總體評價企業的“現金流量、財務、償還、管理狀況”，結合借款用途、還款來源和計劃、借款項目的自籌資金到位情況明確以下事項：
1、貸與不貸；2、貸款方式；3、貸款金額；4、貸款期限；5、貸款利率；6、還款方式等。
六、調查人簽名
企業貸前調查必須由兩名以上信貸員參加，調查報告要有兩名以上貸款調查人簽名，並寫清調查時間，將調查報告交信用社主任審查，信用社主任審查完後簽署姓名及時間。
企業調查報告相對農戶調查報告來說要複雜許多，因此信貸人員要認真做好貸前調查，爲貸決策者提供最真實完整的信息，把好貸款的出口關。
貸前調查報告（二）
一、背景介紹
（一）客戶背景分析
包括客戶所處行業、成立時間、註冊資本、經營範圍、股東情況、客戶實際控制者、主要管理者的經營管理能力、誠信情況分析等。對股東原則上應分析到終極控股股東。如客戶股東爲跨國集團客戶時，應分析其境外公司的資信情況。如授信客戶爲集團客戶，還應分析集團行業分類、集團組織結構、銀企關係等。
（二）業務背景分析
分析客戶申請授信的用途、種類、金額、期限，要針對授信的具體業務進行分析，包括業務過程的具體描述、上下家情況、結算方式、業務週期、進展情況、配套資金等。
（三）項目背景分析
對固定資產貸款，應分析項目的合規性、項目建設的基本內容作可行性分析。
（四）產品及市場分析
項目產品供求現狀分析、產品供需預測和價格走勢分析、營銷能力評估、項目產品市場競爭能力評估。
二、投資估算與融資方案評估
項目總投資評估，包括固定資產投資評估與流動資金投資評估；項目融資方案評估，是通過分析項目建設和生產所需全部資金的來源、構成、按計劃到位的可能性及與項目投資計劃的匹配性，評估項目融資方案的合理性、可靠性及對建設銀行貸款的保障能力。
三、財務效益評估
選取財務評價基礎數據與參數；計算銷售（營業）收入、各項稅費，進行利潤測評；編制財務效益評估報表；計算財務評估指標，進行盈利能力和償債能力分析。
四、不確定性分析
包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析是指在一定的市場和生產（營業）條件下對項目成本與收益的平衡關係進行的分析，以盈虧平衡點表示。敏感性分析是指通過定量測算項目財務效益指標隨項目建設運營期間各種敏感性因素變化而變化的幅度，判斷項目的抗風險能力。
五、銀行相關效益與風險評估
在合理預測項目貸款收益的基礎上，就項目貸款對銀行相關效益大小進行評估；在分析項目自身存在的風險的基礎上分析和判斷銀行貸款潛在的風險，針對風險因素提出銀行分散、轉移、化解或減輕貸款風險的措施和建議。
六、總評價
在對項目情況進行逐項分析並分別得出分項結論的基礎上，對各分項論證結果進行全面的歸納總結，形成總體評估結論。總體評估結論應直接、明確地表明是否建議給予貸款支持及貸款的金額、期限、利率、擔保方式，並就需要引起注意的事項或建議作出專門說明。